Vorkaufsrecht ohne Plan

Das Verwaltungsgericht Regensburg hat gestern ein im Jahr 2017 ausgeübtes „besonderes Vorkaufsrecht“ der Stadt Regensburg an einem Grundstück bei Leoprechting aufgehoben. Es gebe keine konkreten städtebaulichen Maßnahmen, die ein solches Vorkaufsrecht rechtfertigen würden. Das Urteil könnte auch Folgen für weitere Grundstücke haben, denn das Gericht argumentiert grundsätzlicher.

Aktuell werden viele Grundstücke im Bereich der Vorkaufsrechtssatzung landwirtschaftlich genutzt. Foto: om

Im Jahr 2004 erließ der Regensburger Stadtrat eine Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht „an Grundstücken in den Stadtteilen Graß, Leoprechting, Oberisling, Unterisling und Burgweinting“ (nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 Baugesetzbuch). Das Vorkaufsrecht erstreckt sich dabei auf etwa 120 Hektar und damit auf ein großes Gebiet außerhalb der Ortskerne zwischen Graß und Burgweinting südlich der A 3.

Stadt sichert sich Grundstück ­– vorerst

Die Satzung verpflichtet Eigentümer dazu „der Stadt Regensburg den Abschluss eines Kaufvertrages über ihre Grundstücke unverzüglich anzuzeigen“. Die Stadt kann dann „zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung“ ein Vorkaufsrecht ausüben und das jeweilige Grundstück erwerben.

Ein solcher Fall wurde nun vor der Zweiten Kammer des Verwaltungsgerichts Regensburg verhandelt. Zwei Bauleute aus Teugn hatten im Juli 2017 ein 14.000-Quadratmeter-Grundstsück östlich von Leoprechting erworben. Im November desselben Jahres übte die Stadt ihr Vorkaufsrecht aus und sicherte sich das bis heute landwirtschaftlich genutzte Gebiet. Pascale und Kurt H. klagten daraufhin.

Grund für die Klage ist, dass nicht erkennbar sei, wie beabsichtigte städtebauliche Maßnahmen der Stadt auf das Grundstück zutreffen sollen. Es sei nicht erkennbar, dass die von der Stadt ins Feld geführten Maßnahmen überhaupt umgesetzt würden.

Stadt führt widersprüchliche Vorhaben an

In ihrer Begründung habe die Stadt alles Mögliche vorgebracht – teilweise auch Argumente, die sich widersprechen, so der Vorsitzende Richter. So sei etwa die Rede davon, dass man das Gebiet als arten- und naturschutzrechtliche Ausgleichs- oder potentielle Tauschfläche, als Erweiterungsfläche für das Universitätsklinikum, für ÖPNV-Anbindung, für die Entwicklung der Universitätsachse, für den Schutz der Oberislinger Heckenlandschaft und des Aubach-Systems oder auch für Wohnbesiedlung sichern wolle.

Die Oberislinger Heckenlandschaft: erhalten oder bebauen? Foto: om

Von den irgendwann einmal möglichen Vorhaben der Stadt, die in bisherigen Flächennutzungsplänen (zuletzt 24. Oktober 2019) für das betroffene Grundstück keine Konkretisierung erfahren haben, ist das Gericht nicht überzeugt. So liege das Uniklinikum in allen seinen Ausbaustufen außerhalb des Satzungsgebietes. Eine Freihaltung großer Teile des Gebietes etwa für Ausgleichs-, Grundstückstausch- oder Hochwasserschutzmaßnehmen, für Grünzucht und Erhalt und Schutz der Heckenlandschaft und des Aubachs, widersprächen wiederum anderen Vorhaben wie etwa einer Wohnbebauung. Außerdem fließe beispielsweise der genannte Aubach überwiegend außerhalb des Satzungsgebiets.

Gericht: „minimal konkrete Planungen“ sind nötig

Die Vertreter der Stadt können auch in der mündlichen Verhandlung keine Präzisierung geplanter Maßnahmen vorlegen. Es bleibt allgemein: „Wir besorgen uns die Grundstücke nicht zum Selbstzweck, sondern um vernünftige städtebauliche Entwicklung für die Bürgerinnen und Bürger zu sichern.“

Der Richter umschreibt die Motivation der Stadt: „Das ist das letzte Gebiet, das frei ist, deswegen wollen wir es haben.“ Es sei „quasi der ganze Süden der Stadt Regensburg“ betroffen. Er könne gut verstehen, dass sich die Stadt möglichst viele Grundstücke potentiell sichern wolle, er würde das in ihrer Stelle auch tun, allerdings brauche es für die Ausübung eines Vorkaufsrechts zumindest „minimal konkrete Planungen“.

Vorkaufsrecht ist „kein allgemeines Landbeschaffungsinstrument“

Für den Kammervorsitzenden stelle es sich so dar, dass die Stadt „eine größtmögliche Satzung wie es nur irgendwie geht“, beschließe, aber „keinen Schimmer“ habe, was sie wo umsetzen wolle und deshalb alles „in einen Begründungssack“ stecke. Wie der Gesetzgeber aber den entsprechenden Paragrafen im Baugesetzbuch verstehe, brauche es einen „konkreten Ansatz“ städtebaulicher Maßnahmen, die man in dem betroffenen Gebiet vorhabe. Das Vorkaufsrecht sei „kein allgemeines Landbeschaffungsinstrument,“ so der Richter.

Das Gericht gibt den Klägern H. Recht und hebt den entsprechenden Vorkaufsrechtbescheid der Stadt Regensburg vom 06. November 2017 per Urteil auf. Die Stadt bekommt das Grundstück (vorerst) nicht.

Umgriff der Vorkaufsrechtssatzung im Stadtsüden. Bild: Stadt Regensburg

Möglicher Weg: Teilsatzungen

Weil der Umgriff der Vorkaufsrechtssatzung so groß ist, könnte das Urteil auch für weitere ähnliche Grundstücke im Stadtsüden Bedeutung haben und Zugriffe der Stadt Regensburg begrenzen. Solange der Flächennutzungsplan in dem Gebiet keine Entwicklung erfährt und die Stadt nicht konkreter fasst, mit welchen Flächen sie perspektivisch was genau vorhat, wird sich die grundsätzliche Argumentation des Gerichts auch auf andere Grundstücke übertragen lassen können.

Einen möglichen Lösungsweg gibt das Gericht der Stadt auch mit. Man könne etwa Teilsatzungen beschließen und für einzelne umgrenzte Gebiete bestimmte städtebauliche Maßnahmen formulieren. Diese müssten dann zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht zwingend umgesetzt werden, aber sie müssen zumindest „im Ansatz in Betracht gezogen“ werden.