Offene Immobilienfonds: Forscher warnen vor Überregulierung

„Regensburger Modell“ wird im Finanzausschuss des Deutschen Bundestags vorgestellt Die Bundesregierung will Offene Immobilienfonds noch stärker regulieren. Der Rechtswissenschaftler Prof. Dr. Stephan Madaus und der Wirtschaftswissenschaftler Prof. Dr. Steffen Sebastian von der IRE|BS International Real Estate Business School der Universität Regensburg mahnen allerdings zur Vorsicht. Sie schlagen die Etablierung eines flexiblen Modells („Regensburger Modell“) vor, das den Charakter von Offenen Immobilienfonds als Anlageform nicht in Frage stellt. Das Konzept sieht eine stärkere Anlegermitbestimmung bei gleichzeitigem Erhalt der Handlungsfähigkeit von Offenen Immobilienfonds nach Aussetzung der Rücknahme vor. Das Konzept wird heute im Rahmen einer Anhörung des Finanzausschusses im Deutschen Bundestag vorgestellt. Eine Investition in Immobilien kann sich lohnen. Wer nicht ein ganzes Haus kaufen will, findet in Immobilienfonds eine Alternative. Während über geschlossene Immobilienfonds für einen festen Zeitraum in bestimmte Objekte investiert wird, lockten offene Immobilienfonds die Anleger in den letzten Jahren mit ihrer täglichen Verfügbarkeit. Das System funktionierte, allerdings nur so lange, bis die Anleger im Zuge der Finanzkrise ihr Geld in Scharen aus den Fonds abzogen. Die Fonds gerieten in eine problematische Lage, was zu hohen Verlusten für viele Privatanleger führte. Mit neuen Regelungen will nun die Bundesregierung gerade Privatanleger schützen. So soll die Ausgabe und Rückgabe von Fondsanteilen nur noch einmal jährlich an einem festen Termin zugelassen, Freibeträge abgeschafft und eine verpflichtende Kündigungsfrist von zwölf Monaten eingeführt werden. Durch ein Verbot der Fristentransformation in bisheriger Form soll sichergestellt werden, dass Offene Immobilienfonds künftig dauerhaft liquide bleiben. Die Regensburger Forscher Madaus und Sebastian betonen, dass auf diese Weise das grundsätzliche Problem von offenen Immobilienfonds als Anlageform nicht gelöst wird. Durch ein starres „Einheitsmodell“ wären alle Fonds gezwungen, zu gleicher Zeit und in gleicher Weise Fristentransformation betreiben zu müssen. Sie dürften diese auch in einer Krise nicht anpassen. Hieraus könnten sich erneut Risiken und Marktverwerfungen für Banken und andere Marktteilnehmer entwickeln. Ein systemisches Risiko bzw. „Ansteckungsrisiko“ bliebe weiterhin bestehen. Nach Ansicht der beiden Forscher müsse vielmehr versucht werden, dieses systemische Risiko zu minimieren. Im Rahmen einer Anhörung vor dem Finanzausschuss des Deutschen Bundestags stellten sie heute ein flexibles Modell („Regensburger Modell“) als Alternative vor, das mit wenigen Verboten auskommt. Das „Regensburger Modell“ greift aktuelle und frühere Konzeptpapiere des Bundesfinanzministeriums auf und verbindet diese mit einer stärkeren Anlegermitbestimmung – insbesondere in Krisenzeiten. Für Fondsgesellschaften bliebe dabei die Wahlfreiheit mit Blick auf den Grad der Fristentransformation erhalten. Das Modell sieht zudem den Beibehalt von Freibeträgen vor, wobei Mindesthaltefristen sowie Kündigungsfristen von mindestens drei bis maximal 24 Monaten vorgesehen sind. Von besonderer Bedeutung im „Regensburger Modell“ ist die Fähigkeit der Offenen Immobilienfonds, auch nach der Aussetzung der Rücknahme handlungsfähig zu bleiben. So können die Anlagebedingungen nunmehr erstmals auch dann geändert werden, wenn die Fondsgesellschaft die Rücknahme bereits ausgesetzt hat. Zudem soll sie bei Rücknahmeaussetzungen neue Anteilscheine ausgeben dürfen, um die Liquidität zu erhöhen. Da die Anleger bei Rücknahmeaussetzung nicht mehr „mit den Füßen“ über eine beabsichtigte Änderung der Anlagebedingungen abstimmen können, wird im Rahmen des Modells eine Zustimmung der Anleger über eine Anlegerabstimmung eingeholt. Das Konzept sieht vor, dass die Anleger dabei durch die Bestellung eines gemeinsamen Anlagevertreters unterstützt werden, der als „Sonder-Aufsichtsrat“ für den ausgesetzten Fonds ausschließlich die Rechte und Interessen der Anleger wahrt. Auf dieser Basis entstehen nach Madaus und Sebastian Fonds mit einer „atmenden“ Struktur, die – im Bedarfsfall und mit Zustimmung der Anleger – eine Fristentransformation flexibel und entsprechend der aktuellen Marktentwicklungen betreiben können.