„Mietbremse für die Stadtbau“
Bei der morgigen Sitzung des Verwaltungsausschusses fordert die Linke eine Mietpreisbremse für die Stadtbau. Stadtrat Richard Spieß: „Erst wurde 40 Jahre nichts gemacht. Jetzt wird entmietet, kernsaniert und dann gibt es drastisch teurere Mieten. Das ist ein Unding.“
Richard Spieß: “Die Stadtbau ist immer bemüht, bei Sanierungen die Gebäude im Vorfeld komplett zu entmieten und dann Neuverträge mit weitaus höheren Mieten abzuschließen.“ Foto: Archiv/ Stadt Regensburg
Die Geschichten sind weithin bekannt: Nach Modernisierungen in Stadtbau-Gebäuden gab es immer wieder drastische Mieterhöhungen. Ein besonders krasser Fall wurde vor einigen Jahren öffentlich: Nach der Sanierung eines Gebäudes in der Adalbert-Stifter-Straße erhöhte die städtische Tochter die Miete um 123 Prozent – von 4,09 auf 9,13 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Der Vorsitzende des Mieterbunds, Kurt Schindler, sprach damals von „moderner Wegelagerei“.
Möglich macht solche Mieterhöhungen die sogenannte Modernisierungsumlage: Abgekoppelt von ortsüblichen Vergleichsmieten, Mietspiegel und Mietpreisbremse ist es nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich erlaubt, jährlich maximal elf Prozent der entstandenen Kosten auf die Mieten umzulegen. „Diese Elf-Prozent-Grenze hat die Stadtbau in der Vergangenheit immer zur Gänze ausgeschöpft und mir wäre nicht bekannt, dass sich daran trotz immer wieder geäußerter Kritik irgendetwas geändert hat“, sagt Stadtrat Richard Spieß (Linke). „Ohnehin ist die Stadtbau immer bemüht, bei Sanierungen die Gebäude im Vorfeld komplett zu entmieten und dann Neuverträge mit weitaus höheren Mieten abzuschließen.“ Mehrere halb leerstehende Stadtbau-Häuser in Sanierungserwartung, etwa rund um die Vitusstraße, geben beredtes Zeugnis von dieser Praxis.
“40 Jahre nix gemacht und jetzt drastisch erhöhen.”
Für die Sitzung des Verwaltungs- und Finanzausschusses im Regensburger Stadtrat haben Spieß und seine Fraktionskollegin Irmgard Freihoffer deshalb einen Antrag eingebracht, mit dem die städtische Tochter verpflichtet werden soll, ihre Mieterhöhungen deutlich zu begrenzen. Die Linke beantragt zum einen, generell keine Modernisierungskosten mehr auf die Mieter umzulegen. Zum zweiten soll auch bei Neumietverträgen der Stadtbau künftig die (gesetzlich nur für Bestandsverträge gültige) Mietpreisbremse gelten, die unter anderem festlegt, dass die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
„So lange die Sozialbindung galt wurde in den Wohnungen der Stadtbau zum Teil 40 Jahre nichts gemacht und die Mieter haben brav gezahlt. Jetzt wird entmietet, kernsaniert und dann derartig erhöht, dass sich das die Altmieter nicht mehr leisten können“, begründet Spieß seinen Vorstoß.
Expertin: “Umlage ist Fremdkörper im Mietpreisrecht”
Zusagen der SPD an die Stadtbau-Mieter im Wahlkampf.
Mit ihrer Kritik an der Modernisierungsumlage befindet sich die Linke in guter Gesellschaft. Durch diesen „Fremdkörper im Mietpreisrecht“ werde der Mieter „dem Schutz vor sprunghaften Mieterhöhungen entzogen“, schreibt beispielsweise die Rechtswissenschaftlerin Professor Beate Gsell von der LMU München in einem aktuellen Beitrag für die Fachzeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“. Gerade in Gebieten mit Wohnungsknappheit, „wo starker Verwertungsdruck herrscht und viel saniert wird“ drohe die ortsübliche Vergleichsmiete durch Erhöhungen via Modernisierungsumlage in die Höhe getrieben zu werden, so Gsell weiter. Diese Analyse deckt sich mit der vielfach geäußerten Kritik des Mieterbunds, derzufolge die Stadtbau durch ihre Sanierungs- und Erhöhungspolitik als ein Preistreiber für den Mietspiegel wirke.
Gsell hält mindestens eine Absenkung der Umlage für geboten. Die Reglung stamme aus dem Jahr 1978. Seitdem habe sich das Zinsniveau deutlich verändert. Generell erscheint es der Rechtswissenschaftlerin zweifelhaft, „dass die Abkopplung der Modernisierungsumlage von der ortsüblichen Vergleichsmiete jedenfalls in ihrer aktuellen Gestalt und mit Blick auf sozial schwache Mieter Vermieter-, Mieter- und Allgemeininteressen angemessen ausbalanciert“.
Wer darf noch in urbanen Räumen leben?
Gsell argumentiert in ihrem Beitrag mit Blick auf die allgemeine Gesetzeslage und sinnvolle Änderungen, die dann auch für alle gelten sollten – dicke Bretter also, die es zu bohren gilt und es klingt wie ein Appell, wenn sie schreibt:
„Wo und solange Wohnraum knapp ist, geht es deshalb bei der Mietpreisregulierung nicht nur um den einzelnen Mietvertrag, sondern um die Struktur unserer Städte insgesamt, darum, wer noch in den urbanen Räumen wohnen darf und kann und wie unsere Städte als gesellschaftliche Lebensräume aussehen sollen. Hindert man die Mietpreise daran, ‘durch die Decke zu gehen’, dämpft man Anreize, arme Mieter durch reiche Mieter zu ersetzen, steigt vielleicht doch die Chance auf sozial durchmischte Quartiere, sinkt das Risiko für suburbane Ghettoisierung, die Attraktivität für Grundstücksspekulation usw..“
Bei der morgigen Sitzung des Verwaltungs- und Finanzausschusses ginge es nun lediglich um das Gebahren der städtischen Tochtergesellschaft. Deren immer wieder kritisierte Sanierungs- und Mietpolitik könnte der Stadtrat über den Aufsichtsrat der Stadtbau durchaus beeinflussen und damit auch Versprechungen erfüllen, die insbesondere die SPD während des Wahlkampfs gemacht hat. Öffentliche Sitzung am Donnerstag um 16 Uhr im neuen Rathaus.
joey
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vor 40 Jahren waren die Baukosten völlig anders. Daher war es betriebswirtschaftlich möglich, günstig zu vermieten.
Heute aber wird ein technisch hoher Standard zum Grundsatz. Wir müssen das Klima retten, die Legionellen und Schimmel bekämpfen (Schimmel hängt ein wenig mit der Klimarettung zusammen), wir müssen barrierefrei bauen, Fahrräder und Kinderwagen, …
Ja, all das ist wünschenswert. Nur eben nicht für jeden bezahlbar – mittlerweile für die meisten Leute nicht. Sanierungen bedeuten heute beinahe Neubau, schon die Entsorgungskosten sind irr, Bauschuttdeponien wurden (von der EU) schwer verschärft, so daß die meisten einfach zu gemacht wurden – der Schutt wird nun (Klima?) ewig weit transportiert…
Vielleicht zahlt “der Staat” dann das Defizit der Stadtbau? In der DDR hat der Staat für alles Defizitäre gesorgt und … ausgerechnet Umweltschutz war völlig ungenügend und Legionellen…?
Wolfgang Gerner
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@joey hat völlig recht.
Wer soll den die Luxuswohnungen den zahlen, wenn nicht die Mieter. Der Gedanke des Sozialen Wohnungsbau hat hier nichts mehr verloren.
Schwalbe
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Ob eine “Mietpreisbremse” (nicht Mietbremse) ein geeignetes Mittel ist, um die angemahnten Missstände abzustellen, lasse ich mal dahingestellt.
Ich möchte auf zwei Aspekte hinweisen, zum Einen die gerne vorgebrachte Behauptung, die Höhe der Mieten beruhe auf gestiegenen Baukosten. Natürlich sind die Baukosten in den letzten Jahrzehnten gestiegen, allerdings dürfte der Anstieg der Grundstückspreise (zumindest in den bekannten Brennpunkten) um ein vielfaches stärker ausgefallen sein. Tatsächlich sind ja auch die Unterschiede in den Miet- und Immobilienpreisen ja nach Region ganz extrem, wobei sich die Baukosten nicht wesentlich unterscheiden dürften. Es spricht also vieles dafür, dass der extreme Anstieg der Mieten vor allem an den Grundstückspreisen liegt; sicher spielt dann auch die Nachfrage eine Rolle, wobei dadurch der ohnehin vorhandene Trend verstärkt werden dürfte.
Der zweite Aspekt betrifft die Rolle der Politik. Es wird oft so getan, als seien die hier dargestellten Umstände unvermeidlich, irgendwie naturgegeben oder alternativlos; sie beruhen aber ganz erheblich auf Entscheidungen und Gewichtungen. Ob es einer Gesellschaft wichtiger ist, für möglichst viele Immobilienfirmen oder Bauträger ein lukratives Geschäftsfeld zu schaffen oder ob es als grundsätzliche gesamtgesellschaftliche Aufgabe begriffen wird, für die Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, erfordert und bedingt entsprechende politische Entscheidungen. Wie Letzteres ggf. umzusetzen wäre, müsste dann erarbeitet werden, aber dafür gibt es Erfahrungen, Ideen und Vorschläge. Allerdings sind wir davon weit entfernt, denn derzeit wird von den Entscheidungsträgern in Politik und Verwaltung (nicht nur in Regensburg) eindeutig das erstere Modell verfolgt.
joey
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@schwalbe
bitte im Artikel nachlesen: es geht um die Stadtbau, die bestehende Häuser saniert hat: “Nach der Sanierung eines Gebäudes in der Adalbert-Stifter-Straße erhöhte die städtische Tochter die Miete um 123 Prozent”.
Grundstücke sind in dieser Problematik nicht betroffen und damit auch keine Grundstückspreise. Es geht einfach nur um die Baukosten einer heutigen Sanierung, die auch den Standard erhöht weil gesetzlich so vorgeschrieben. Bauen kann nur noch hochwertig – hochpreisig sein, das wollten die letzten (Bundes-) Regierungen so. Die Rechnung zahlt immer der Nutzer, also Selbstnutzer oder Mieter.
Schwalbe
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@joey
Natürlich geht es in dem Artikel um die Stadtbau und deren Sanierungen, aber eben auch um die Höhe der Mieten, die dann verlangt werden. Diese Mieten werden an das in Regensburg “übliche” (maximal herauszuholende) Niveau angeglichen. Und dieses Niveau wiederum fällt nicht vom Himmel und ist auch nicht ohne weiteres mit den gestiegenen Bau- bzw. Sanierungskosten zu erklären, so meine These. Das ist natürlich nicht hier auf dieser allgemeinen Ebene zu klären, man müsste es an einem konkreten Sanierungsfall der Stadtbau durchrechnen. Der zweite Punkt, die Bedeutung der Zielrichtung der Wohnungsbaupolitik, wird davon ohnehin nicht berührt.
Lothgaßler
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@joey:
sicher doch, aber hochwertige Immobilien sind langlebige Güter, für Generationen gebaut, zwischendurch muss halt immer wieder mal saniert werden.
Ich denke auch, dass hier viel Unsinn (Energiesparen) betrieben und Standards unnötig angehoben werden, wodurch Bauen teuerer als nötig wird. Aber damit lässt sich gut Geld verdienen.
Die Immo-Wirtschaft wird für Sanierungen Abschreibungen/ Rückstellungen geltend machen. Wenn also Mieter für die Modernisierungsmaßnahmen gemolken werden, als müsste sich die Investition in 10 Jahren amortisieren, dann hat das auch unlautere Gründe. Die Stadtbau muss das nicht so machen.
joey
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@Lothgaßler
Energiesparen ist wichtig, aber der Aufwand wird immer höher, je mehr man einsparen will. Die ENEV wird aber immer mehr verschärft, dahinter steht eine “seltsame” Allianz aus Chemieindustrie und grün politischem Spektrum. Mit der Klimafrage kann man ja so schöne Katastrophenfilme drehen, aber derzeit ersticken wir ja wegen Diesel, das Thema ist in den Medien vertagt.
Wie ich schon geschrieben habe: es gibt so viele schöne und gute Ideen, um die sich 1970 kein Mensch gekümmert hat. Da wurden echte Einfach Wohnungen gebaut. die “einfachen” Leute waren froh, wenn sie aus schimmligen Altbauten raus kamen und endlich einen Balkon und große Fenster hatten. Na und, wir haben doch Öl, Gas und Atom! Da gibt es nun andere Meinungen, allerdings mit dem Hinweis (Wortlaut eines Energieberaters): “das muß halt dann bezahlt werden”.
Na, wer wird das wohl sein…