Kreisen um Lösungen für bezahlbaren Wohnraum
Kontrovers wurde es bei der Diskussion über “Wohnen in Regensburg” am vergangenen Donnerstag selten. Allfällig betont wurde, dass bezahlbarer Wohnraum dringend nötig sei. Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer will aber zumindest die städtische Wohnbaugesellschaft “total verstärken”.
Unklare Aussichten für bezahlbaren Wohnraum in Regensburg: Bürgermeisterin Maltz-Schwarzfischer zwischen Moderatorin Jeannine Tieling, Stadtbau-Geschäftsführer Götz Keßler und Markus Leberkern. Foto: om
„Wohnungsbau nur dem freien Markt zu überlassen, hat nicht funktioniert“, resümiert Bernd Rohloff nach einer fast zweieinhalbstündigen Diskussion zum Thema „Wohnen in Regensburg“. Der Landschaftsarchitekt und Vorsitzende des Architekturkreises ist am Donnerstagabend der einzige, der gelegentlich mit deutlichen Worten, die sonst eintönige Harmonie auf dem hochkarätig besetzten Podium ein bisschen trübt.
„Wir haben wahnsinnige Probleme Fachpersonal zu finden.“
Die Diskutanten aus Immobilienbranche, Verwaltung und Politik sind sich am Donnerstagabend im Degginger in den meisten Themenfeldern weitgehend einig. Auf Kontroverse oder gar Konfrontation ist niemand wirklich aus. Bürgermeisterin Gertrud Maltz-Schwarzfischer, Markus Leberkern (Wohnbau St. Wolfgang eG), Götz Keßler (Stadtbau GmbH), Thomas Rosenkranz (Immobilien Zentrum Regensburg/IZ), Manfred Ahles (Regierung der Oberpfalz) und eben Rohloff diskutieren, moderiert von Jeannine Tieling, das Thema schlechthin in Regensburg. Dabei geht es in erster Linie um Bestandsaufnahmen, Maßnahmen und vage Zukunftsperspektiven von und für bezahlbaren Wohnraum. Ein solcher ist, das versichern alle, dringend nötig.
Die eigentliche Diskussion leitet der Chef des Amtes für Stadtentwicklung, Anton Sedlmeier, mit einigen Basisdaten zur Wohnraum- und Bauentwicklung in der Stadt. Regensburg baue aktuell sehr viel, aber „wir schleppen einen Rucksack“ eines Nachfrageüberschusses aus der Vergangenheit mit. Die Stadt habe einen jährlichen Bedarf von 1.100 bis 1.500 neuen Wohnungen. 4.000 befänden sich derzeit in der Bauphase. Laut Maltz-Schwarzfischer greife die Wohnbauoffensive, welche die Stadt 2016 begonnen habe. Dabei geht es mittels unterschiedlicher Maßnahmen um die zügige Schaffung preiswerten Wohnraums. Von der Baugenehmigung bis zur Fertigstellung einer Wohnung dauere es aber zu lang, räumt die Bürgermeisterin ein. Das liege jedoch nicht an der Verwaltung, sondern mitunter daran, dass die Stadt Probleme habe, „Stellen zu besetzen“. In den zuständigen Ämtern fehle es an Architekten und Planern. Der Stadtbau, ergänzt ihr neuer Geschäftsführer Keßler später, gehe es ähnlich. „Wir haben wahnsinnige Probleme Fachpersonal zu finden.“
IZ-Vorstand lobt die Verwaltung
Lob gibt es zumindest von IZ-Vorstand Thomas Rosenkranz. Er bescheinigt der Verwaltung, „ihr Bestes“ zu tun. Die lange Baudauer liege einerseits an immer zahlreicheren gesetzlichen Vorschriften, anderseits an der Schwierigkeit, überhaupt Bauunternehmer zu finden. Diese hätten aktuell „volle Auftragsbücher“. Markus Leberkern bestätigt das. Seine Genossenschaft St. Wolfgang müsse auch „kämpfen, Baufirmen zu finden“.
Neuer Wohnraum soll aber nicht nur durch Beschleunigung der Fertigstellungen erreicht werden. Auch das Bauvolumen soll sowohl durch die Stadt als auch durch Private erhöht werden. Darin ist sich das Podium einig. Rohloff mahnt an dieser Stelle an, nicht nur auf Quantität zu schauen, sondern auch die bauliche Qualität in den Blick zu nehmen. Er spricht sich für eine „größere Vielfalt“ des Bauens und Wohnens aus.
Mehr städtische Flächen sichern
Doch wie wird aus Wohnraum preiswerter Wohnraum? Maltz-Schwarzfischer skizziert Vorhaben von Politik und Stadtverwaltung. So solle sich die Stadt künftig wieder Flächen sichern und mehr Gebiete selbst entwickeln. Grundstücke sollen nicht mehr an den Meistbietenden, sondern „nach dem besten Konzept“ und in Erbbaurecht vergeben werden. Dafür bekommt sie merklichen Applaus aus dem Publikum. Eine Aufstockung des Stadtbau-Kapitals spielt ebenso eine Rolle. Bei ausreichender Personal- und Geldausstattung hält es Keßler für möglich, dass die städtische Wohnungsbaugesellschaft jährlich 300 Wohnungen bauen könne. Maltz-Schwarzfischer spricht davon, die Möglichkeiten der Stadtbau „total verstärken“ zu wollen. Hoffnungen setzen beide vor allem in die Entwicklung der Prinz-Leopold-Kaserne im Stadtosten. Insgesamt sollen dort 650 neue Wohnungen mit einer öffentlichen Förderquote von 60 Prozent entstehen.
Überhaupt nimmt der öffentlich geförderte Wohnraum viel Raum in der Diskussion ein. Als Experte hierzu ist Manfred Ahles geladen, der für die Regierung der Oberpfalz entsprechende Fördergelder verwaltet. 60 Millionen Fördermittel stünden derzeit im Regierungsbezirk für Wohnungen zur Verfügung. In den letzten drei Jahren habe die Regierung 250 Wohneinheiten finanziell unterstützt. Die einkommensorientierte Förderung gewinne aufgrund hoher Grundstücks- und Mietpreise zunehmend an Bedeutung. Viele Personen, besonders in der Einkommensgruppe III (bis 22.600 Euro Jahresbruttoeinkommen bei einem Einpersonenhaushalt), wüssten allerdings gar nicht, dass sie Anspruch auf öffentliche Mietzuschüsse haben können, stellt Moderatorin Tieling fest.
“Imagekampagne” für öffentlich geförderten Wohnraum
Der Freistaat Bayern geht von insgesamt 60 Prozent Förderberechtigten aus. Nicht alle, die förderberechtigt wären, wollen allerdings eine Mietzuschussförderung, glaubt Bürgermeisterin Maltz-Schwarzfischer. Zu sehr herrsche noch das Bild des Sozialwohnungsbaus vor, der schambehaftet sei. Hier sieht auch Leberkern Nachholbedarf. „Eine Imagekampagne wäre vonnöten“, besonders für die Einkommensgruppen II und III. Selbst IZ-Vorstand Rosenkranz, dessen Unternehmen in Abstimmung mit der Stadt Regensburg unter dem Label „Fair Wohnen“ einen Geschäftsschwerpunkt auf öffentlich geförderten Wohnungsbau gelegt hat, wünscht sich die Reduzierung des „Stigmas des öffentlichen Wohnungsbaus“. Mehrmals führt er als soziales Flaggschiff seines Konzerns die Entwicklung der südlichen Otto-Hahn-Straße an. Mit „Fair Wohnen Care“ und „Fair Wohnen Worx“ habe seine Firma eine „eigene Marke“ des öffentlich geförderten Wohnungsbaus geschaffen.
Neben den vom Podium langwierig diskutierten Einzelmaßnahmen wird einzig Rohloff grundsätzlicher. Für ihn müsse sich angesichts des erstrebten preiswerten Wohnraums vor allem die Bodenpolitik ändern. Grundstückspreise seien zu hoch. Viel zu lange habe man lediglich auf die Gutverdienenden geschaut und eines aus dem Blick verloren: „Wohnen ist ein Grundrecht“. Niemand widerspricht, aber alle werden ahnen, dass, sofern der Satz ein zutreffender Anspruch ist, politisch deutlich mehr nötig ist, als Einkommensgruppen I, II und III.
joey
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Das war kein freier Markt, sondern eine geschlossene Gruppe aus wenigen großen Bauträgern und Politikern, die Geld angenommen haben.
Ein wirklich freier Markt hat ein theoretisch unbegrenztes Angebot. Grundstücke sind nicht unbegrenzt, aber schon die Vergabe in großen Stückelungen hat den Wettbewerb künstlich eingeschränkt. Die dann folgenden Seltsamkeiten bei der Vergabe dieser großen Stücke sind ja im Fall Wolbergs schon weit diskutiert.
Man hätte die Grundstücke an Regensburger Bürger (Selbstnutzer und kleine Privatvermieter) vergeben sollen, die dann in kleinen ad hoc Genossenschaften und Bauherrengemeinschaften… oder einfach selber als normaler Bauherr da ihre Häuser errichten. Jeder für sich und nach seinem Stil, z.B. ökologisch.
Freiheit als Grundlage der Kreativität.
Piedro
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Mich würde interessieren, wie viele dieser Wohnungen “angemessen” für Alg-2 Bezieher und Grundsicherungsbezieher sind oder sein sollen. Ein Blick auf die bisherigen Angeboten von “Fair Wohnen” enthielt nicht eine Wohnung, die für eine alleinstehende Person in Regensburg “angemessen” wäre, über die Mieten ist nichts zu erfahren, aber diese Wohnungen wären für eine Person zu groß, und deshalb nicht angemessen.
Hat man diese Bedarfe bei den Kampagnen überhaupt im Blick? Immerhin weiß die Kommune genau wie viele Bedarfsgemeinschaften bereits mit Kostensenkungsaufforderungen beglückt werden, und es lässt sich leicht hoch rechnen wie viele es bei der nächsten Miet- oder Nebenkostenerhöhung noch sein werden.
Mr. B.
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Wenn ich den Bericht lese, dann schaut dies wie eine Wiedergutmach-Veranstaltung aus.
Glauben möchte ich den Diskussionsteilnehmern kein einziges Wort. Viele Freunde, Bekannte, Geschäftspartner, usw. haben sich vermutlich mit der Regensburger Wohnungspolitik in den vielen zurückliegenden Jahren eine goldene Nase verdient! Der normale Bürger kam hier nicht mehr vor!!!!!
Dem Bericht nach, kann ich höchstens Herrn Rohloff folgen.
Ihn kenne ich aber nicht!
Lothgaßler
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@joey: ich stimme zu.
Zusätzlich muss aber überdacht werden, ob Städte und Ballungsräume weiterhin wachsen müssen. Eigentlich sollten technologischen Errungenschaften räumliche Konzentrationen aufbrechen. Passiert ist scheinbar das Gegenteil. Technik alleine funktioniert nicht, es braucht auch gesellschaftliche Änderungen für Strukturveränderungen.
Und beim Bauen fehlt es eindeutig an Innovationen. Warum muss Planen und Bauen so teuer sein und so lange dauern? Die meisten Häuser und Wohnungen sehen ohnehin aus wie “von der Stange”. Warum keine Modullösungen für “Wasser/ Abwasser”, “Heizung” u.a. Warum keine austauschbare und kompatible Baukastensysteme, falls Jahrzehnte später Politik was neues will? Ich suche mir das für meinen Geldbeutel und Bedarf passende aus und die beteiligten Lieferanten sorgen zusammen mit einer professionellen Bauaufsicht für die Fertigstellung. Wer unbedingt selber Beton und Mörtel anmischen will, der kanns ja weiterhin machen.
Grundstücke für Immobilien müssen nicht für die Ewigkeit “verkauft” werden, es reicht die Vergabe auf “Lebenszeit” bzw. “voraussichtliche Nutzungsdauer”. Die Nachfolger können sich ihrerseit um eine Vergabe bemühen, oder nicht und gegen Zeitwert ablösen lassen. Das Vergabeverfahren könnte an diverse Bedingungen geknüpft und bepreist werden (mögliche Belastung mit Schadstoffen, Nutzung, Wertschöpfung u.a.).
Piedro
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@joey, @Lothgaßler
Völlig richtig, was Sie schreiben. Alte Ideen, neu aufgelegt.
Was das Eigentum von Grund und Boden angeht: das wird mit den Unionsparteien nicht zu machen sein. (Mir klingeln deren Schlagwörter schon in den Ohren…)
joey
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@Lothgaßler
das war leider schon alles da.
Erbpacht ist eine Lösung auf Zeit.
Großmodule sind in der DDR zur Vollendung gebracht worden, das Ergebnis ist bekannt. Wenn Sie z.B. 80 Wohnungen haben, dann sind davon die meisten in einer Sonderform: Ecken, verschiedene Größen, Himmelsrichtungen… immer diese Sonne… Die logische Form war Le Corbusier:
https://de.wikipedia.org/wiki/Unité_d’Habitation
…dessen System in der DDR auf den Boden der Tatsachen gebracht wurde. Und so schließen wir den architekturgeschichtlichen Vortrag mit einem Modul, das seit 7000 Jahren existiert: dem Ziegelstein, ein universelles Kleinmodul. Das fast einzige Bauteil, das man wirklich seriell herstellen kann.
Extrawürste für untere Einkommensschichten
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Das neue “Wurstforum am Kornmarkt-Quartier” (Ex Würstl-Toni) spiegelt die Urbanität und Vielfältigkeit einer gewachsenen, mittelalterlichen Kleinstadt wieder:
Vom gentrifizierten Paar Rengschburger für 12,50,-, kalt, ohne allem,
bis zur Knacker in Blattgold is für jeden was dabei!
Titelte die Immobilienzeitung nicht schon 2017:
“Wurst- größer als Wohnungsnot?”
https://www.regensburg-digital.de/brandlberg-noch-mehr-extrawuerste-fuer-das-immobilien-zentrum/10112017/
daraufundschluss
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Kommentar gelöscht. Wolbergs ist zwar verurteilt, aber nicht vorbestraft.