Fast 60 Prozent der Stadtbau-Mieter: Halbes Einkommen für die Miete

Verweist auf gewisse Unschärfen bei der Abfrage der Einkommenssitution, hat aber noch eine andere Interpretation: Geschäftsführer Joachim Becker. Foto: Archiv

Eine Mieterbefragung der Stadtbau stellt der städtischen Tochter in einigen Bereichen ein recht gutes oder zumindest akzeptables Zeugnis aus. Ein genauerer Blick aber zeigt eine deutlich überdurchschnittliche Belastung des Haushaltseinkommens durch die Miete. Der Geschäftsführer hingegen warnt davor, das Ergebnis „überzuinterpretieren“.

„Darauf bin ich schon ein wenig stolz“, sagt Joachim Becker. Und tatsächlich dürfte das von ihm in den Fokus gestellte Ergebnis der Mieterbefragung bei der Stadtbau Regensburg den oft gescholtenen Geschäftsführer mit einer gewissen Genugtuung erfüllen. Demnach würden 86 Prozent der Mieter die städtische Tochtergesellschaft – aller Kritik in verschiedenen Details zum Trotz – weiterempfehlen. Das Ergebnis kann man angesichts einer Rücklaufquote der entsprechenden Fragebögen von 31 Prozent ohne weiteres als repräsentativ bezeichnen.

Auch dass die Mieter in den rund 7.000 Wohnungen der Stadtbau mit ihrer Vermieterin insgesamt, aber auch, was den persönlichen Kontakt mit den dortigen Mitarbeitern anbelangt zwar nicht überglücklich, aber wenigstens einigermaßen zufrieden sind – die Untersuchung mahnt „geringen Handlungsbedarf“ an – kann Becker ebenfalls als Pluspunkt verbuchen.

Die Zufriedenheit nimmt Richtung Osten ab

Erstaunlich: Soziodemographische Werte – Einkommen, Alter oder Mietdauer – spielen der Befragung zufolge kaum eine Rolle für die Zufriedenheitswerte. Lediglich in punkto Mietarbeiterkontakt vergeben die solventeren und langjährigen Mieter signifikant schlechtere Noten als der Rest.

Auffällig ist aber in nahezu allen abgefragten Bereichen die niedrigere Zufriedenheit der Stadtbaubewohner im Südosten Regensburgs. Becker erklärt dies einerseits mit der anderen Sozialstruktur. „Im Stadtosten wohnen mehr schlechter verdienende Menschen. Es gibt eine höhere Erwerbslosenquote und einen höheren Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund.“ Entsprechend höher sei auch die Belegungsrate in den Wohnungen. „Mehr Menschen auf einem Fleck erhöhen auch das Risiko von Konflikten, etwa wegen Ruhestörung.“

Schlechteste Werte beim Thema Miete

Ein Punkt sticht deutlich negativ aus der Umfrage heraus. Es geht natürlich um das Thema Miete. Bei den Punkten „Preis-Leistungsverhältnis“, „Miete“ und „Nebenkosten“ fährt die städtische Tochter – neben Kritik an mangelhafter Barrierefreiheit der Wohnungen, schlechtem Lärmschutz innerhalb der Wohngebäude und häufigen Nachbarschaftskonflikten – die schlechtesten Werte ein.

Auf einer Skala von 1 bis 5 (wobei 5 der schlechteste Wert ist) bewerten die Mieter diese Bereiche durchweg mit Noten jenseits einer 3. Werte, bei denen das von der Stadtbau beauftragte „Regionalinstitut für Mittelstandsforschung“ (RMI) aus München „dringenden Handlungsbedarf“ anmahnt.

Noch auffälliger wird das Problem Miethöhe, wenn man einen zweiten Blick auf die Befragung wirft. Bei sämtlichen Erhebungen zur Mieterzufriedenheit hat RMI auch abgefragt, welcher Anteil vom monatlichen Haushaltseinkommen für die Miete ausgegeben werden muss. 1.407 der knapp 2.000 Mieter, die sich an der Befragung beteiligten, haben dazu Angaben gemacht.

Nimmt man diese Zahl als repräsentativ, geben 58 Prozent der Stadtbau-Mieter mindestens die Hälfte ihres Einkommens für die Miete aus, 26 Prozent sogar mehr als die Hälfte. Bei rund 31 Prozent macht die Miete ein Drittel, bei lediglich neun Prozent weniger als ein Drittel ihres Einkommen aus.

Drastischer Ausreißer

Dieses Ergebnis weicht in jedweder Hinsicht von den üblichen Durchschnittswerten ab. Laut einer Erhebung von immoscout24.de aus dem Jahr 2015 gibt der durchschnittliche Regensburger 24,3 Prozent seines Nettoeinkommens für die Miete aus, damit liegt die Stadt gleich hinter München auf dem zweiten, also zweitteuerstem Platz bei 400 untersuchten Kommunen. Das Ergebnis bei der Stadtbau liegt auch weit jenseits dessen, was das Forschungsinstitut Prognos als „angemessene Belastung“ für den Bereich Miete/ Wohnen bezeichnet: 30 bis 35 Prozent.

Einen Hinweis darauf, woran dieser Ausreißer bei der städtischen Tochter liegen könnte, liefert eine Erhebung des statistischen Bundesamtes aus dem Jahr 2015. Demnach lag der Anteil, den das Wohnen – warm, einschließlich aller Nebenkosten – vom Haushaltseinkommen auffrisst innerhalb der Gesamtbevölkerung bei durchschnittlich 27,3 Prozent, der armutsgefährdete Teil der Bevölkerung musste dagegen 51,2 Prozent des Haushaltseinkommens aufwenden, Alleinstehende sogar fast 60 Prozent.

Sagt also der Wert von 58 Prozent der Stadtbau-Mieter, die mindestens die Hälfte ihres Einkommens für Miete ausgeben müssen mehr über die Bewohnerstruktur als über die Mieten bei der städtischen Tochter aus?

“Oft auch nur gefühlte Werte”

„Vielleicht belegt das tatsächlich, dass wir unserem Auftrag nachkommen, vor allem Wohnraum für Menschen mit geringerem Einkommen zur Verfügung zu stellen“, sagt Becker. Man dürfe die Ergebnisse in diesem Punkt aber auch nicht überinterpretieren. „Wir haben die Befragung anonym durchgeführt und nicht nach dem genauen Einkommen gefragt.“ es gab lediglich vier ankreuzbare Antwortmöglichkeiten, ob man weniger als ein Drittel, ein Drittel, die Hälfte oder mehr als die Hälfte des Einkommens für die Miete ausgeben müsse. „Insofern können das oft auch nur gefühlte Werte der Betroffenen sein“, so Becker.

Den Einwand, dass dieses Ergebnis auch etwas mit den immer wieder kritisierten Mieterhöhungen zu tun haben könnte, die nach Sanierungen von Stadtbau-Wohnungen auf der Agenda stehen, lässt Becker nicht gelten. „Unsere maximale Obergrenze ist immer der Mietspiegel.“

Becker plant, solche Umfragen künftig alle drei bis vier Jahre durchführen zu lassen. „Bisher hat es so etwas bei der Stadtbau nicht gegeben.“