Ein absehbares Bau-Desaster: In Köfering sind viele Fragen offen

Ein Haus, das früher fertig ist, als alle anderen in der Umgebung, Dutzende Existenzen auf der Kippe, Werbeversprechen, die mit der Realität nicht in Einklang zu bringen sind, und ein Investor, der jede Verantwortung von sich weist: Nach dem Baudesaster im Graf-Lerchenfeld-Quartier in Köfering stellen sich viele Fragen, die auch noch Gerichte beschäftigen könnten. Eine Recherche.

Mehr als 150 unfertige oder mangelhafte Häuser, über 100 betroffene Bauherren, Firmenpleiten in Serie: das vollmundig beworbene Graf-Lerchenfeld-Quartier in Köfering ist ein einziges Desaster. Foto: as

Man sollte über die B15 nach Köfering fahren, wenn man das auffällige Haus auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier, kurz: GLQ, finden will. Über 500 Häuser sollten dort nach den anfänglich beworbenen Plänen entstehen. Die Einwohnerzahl von Köfering, etwa 2.900, würde sich dadurch verdoppeln. Aber momentan finden sich auf den ehemals landwirtschaftlich genutzten Ländereien des Wasserschlosses der Familie von und zu Lerchenfeld, rund 24 Hektar, statt des versprochenen „wegweisenden Lebensraums“ Ziegelgerippe, mängelbehaftete Rohbauten und mit Wasser vollgelaufene Baugruben.

Es geht um mehr als 150 Gebäude. Über 100 Bauherren sind betroffen, denen Investor und geschäftsführender Gesellschafter Markus Dirnberger schon für Sommer, zumindest aber für Weihnachten 2022 den Einzugstermin versprochen hatte. Darunter namhafte Unternehmer und Juristen, die sich zum Teil in größerem Stil eingekauft haben, um, so Dirnbergers Prognose, in einer „der begehrtesten Lagen Bayerns“ zu investieren. Vor allem aber trifft es jungen Familien, die sich in der Nähe zu Regensburg ein bezahlbares Zuhause schaffen wollten und deren wirtschaftliche Existenz nach Verzögerungen und diversen Insolvenzen, für die Dirnberger jede Verantwortung von sich weist, nun auf der Kippe steht.

Ein Gebäude, das auffällt, gehört dem Bürgermeister

Wenn man in der Sophie-Scholl-Straße parkt, wo die wenigen fertiggestellten Eigenheime mit Carports und Wärmepumpe stehen, ein paar Minuten Richtung Süden geht, über matschige Baustraßen, mit Brettern belegte Trampelpfade und vorbei an Dutzenden eingerüsteter Gebäude, an denen augenscheinlich nichts passiert, dann sticht es sofort heraus: Das alleinstehende Einfamilienhaus, das im Gegensatz zu allen anderen Gebäuden in diesem Bauabschnitt ohne Gerüst da steht. Es scheint so gut wie fertig zu sein. Auf dem Dach wurde sogar schon die Photovoltaikanlage installiert.

Am nördlichen Eingang des Baugebiets stehen in der Sophie-Scholl-Straße ein paar fertiggestellte Häuser. Foto: as

Das Haus, Modellbezeichnung „Unico“, steht direkt an einem der beiden Wohnhöfe. Dort sollen, so heißt es in der Image-Broschüre der GLQ, irgendwann die „Garten-Carrés“ entstehen, „deren Entwurfsidee auf der Grundform der dreiflügeligen Anlage des Wasserschlosses Köfering“ basiert. Nach Fertigstellung sollen diese „idyllisch begrünten Gemeinschaftsrefugien“ von der Kommune gepflegt werden und „luftigen Raum für Begegnungen“ bieten. Auf der anderen Seite soll die „grüne Lunge“ des Quartiers entstehen.

Doch auch abgesehen davon dürfte der Raum um das besagte Einfamilienhaus luftig-idyllisch werden. Es handelt sich ausweislich des amtlichen Katasters nämlich mit deutlich über 500 Quadratmetern um das mit Abstand größte Privatgrundstück auf dem aktuell beplanten Gebiet. Gebäude und Grundstück gehören Armin Dirschl, dem Bürgermeister von Köfering (siehe Video).

Bauherr: „Es gab viele Stoppschilder, die wir nicht beachtet haben.“

Dirschl ist Bauingenieur und arbeitet selbst in der Immobilienbranche. Er ist Niederlassungsleiter eines international tätigen Planungsbüros. Vielleicht war es diese Expertise, die ihn vor dem Schicksal der anderen Bauherren bewahrt hat, die aktuell damit kämpfen, jemanden zu finden, der ihnen ihre zum Teil nicht einmal halbfertigen Häuser fertigzustellen oder Baumängel zu beheben und die versuchen, die zusätzlichen Kosten im sechsstelligen Bereich irgendwie zu finanzieren.

Das Graf-Lerchenfeld-Quartier ist von halbfertigen Häuser in unterschiedlichen Stadien geprägt. Vom ursprünglich beworbenem Baumaterial Liapor ist man auf Ziegel umgeschwenkt. Foto: as

„Wir hätten diesen Vertrag nie unterschreiben dürfen“, sagt uns ein Betroffener. Im Nachhinein sehe man „die vielen Stoppschilder, die wir nicht beachtet haben“, weil der Wunsch nach einem eigenen Häuschen für die Familie so sehr im Vordergrund gestanden sei. „Wir haben den Versprechungen in den Verkaufsgesprächen und danach einfach viel zu lange geglaubt.“

Warnzeichen hätte es tatsächlich einige gegeben. Da ist zum einen die Preisgestaltung von Grundstücken und Häuschen, die in der Standardausführung, egal ob nun alleinstehend, als Eck- oder als Mittelhaus, eine Wohnfläche von 150 Quadratmetern aufweisen.

Grundstückspreise weit jenseits des Üblichen

Für das Grundstück verlangte die GLQ GmbH & Co. KG inklusive Projektentwicklung, Erschließung und der Kosten für Planung und Entwicklung der Häuser an die 1.500 Euro pro Quadratmeter. Preise, die selbst vor dem Hintergrund aktueller Steigerungen weit über dem liegen, was aktuell in guten Lagen direkt in Regensburg, geschweige denn woanders im Landkreis, bezahlt wird.

Zum Vergleich: Auf dem Baugebiet Roither Berg in Wenzenbach, im Speckgürtel von Regensburg, lag der Quadratmeterpreis für baureife und erschlossene Flächen bei deutlich unter 500 Euro. Bemerkenswert ist dieser Verkaufspreis, der jenseits all dessen liegt, was in der Region üblich ist, auch deshalb, weil die GLQ das Areal vom 2017 verstorbenem Philipp Graf von und zu Lerchenfeld, dem Vernehmen nach zu einem sehr günstigen Preis erworben haben soll.

Ein Investor, der gut Grundstücke „aufreißen“ kann

Aufgetan hat das Grundstück Markus Dirnberger, federführender Gesellschafter und Geschäftsführer der GLQ. Dass er eine Begabung im „Aufreißen“ von Grundstücken hat, bescheinigte Dirnberger schon sein früherer Geschäftspartner Thomas Dietlmeier, Chef des Immobilien Zentrum Regensburg. Beim IZ hat Dirnberger sich bei verschiedenen Projekten seine Sporen verdient, bis es im Zuge der Regensburger Korruptionsaffäre zum Zerwürfnis zwischen den beiden kam.

Vor Gericht bezichtigten die beiden sich 2021 gegenseitig, ein Scheinrechnungssystem zur Verschleierung von Zuwendungen für den OB-Wahlkampf 2013/14 „erfunden“ zu haben. Das Gericht glaubte seinerzeit Thomas Dietlmeier und hielt Dirnberger für unglaubwürdig.

Markus Dirnberger (Mitte) zwischen Christopher Graf von und zu Lerchenfeld und Landrätin Tanja Schweiger beim Spatenstich für das Graf-Lerchenfeld-Quartier im Juni 2021. Als zweiter von rechts mit Bild: Bürgermeister Armin Dirschl. Foto: Pressemitteilung Graf Lerchenfeld Quartier GmbH und Co. KG

Von Dietlmeier übernommen hat Dirnberger mit der GLQ offenbar zumindest eine Vermarktungsstrategie, die man auch als „verdecktes Bauherrenmodell“ bezeichnet – eine unter Juristen und Notaren durchaus umstrittene Trennung von Grundstücksverkauf und Hausbau.

Ein Vermarktungsmodell, das man können muss

Im Gegensatz zu Dietlmeier aber, der es immerhin stets schaffte, von ihm vermarktete Projekte fertigzustellen, wenn Baufirmen in Schieflage gerieten, etwa am Brandlberg, hat Dirnberger damit aktuell erhebliche Probleme und es fehlt ihm offenbar auch der Wille. Die Verantwortung dafür weist der Geschäftsmann nämlich von sich, auch wenn er sich und die GLQ zuvor gerne mit dem Gesamtprojekt schmückte.

So sah die Verkaufsseite der Graf-Lerchenfeld-Quartier GmbH & Co. KG noch bis mindestens Juli 2024 aus. Über die Trennung von Grundstücks- und Hauskauf erfuhren die Bauherren erst durch den entsprechenden Vertrag. Den Rahmen haben wir hinzugefügt.

In Imagebroschüren und auf dem Web-Auftritt der GLQ war noch bis mindestens Ende Juli 2024 davon die Rede, dass man die Käufer mit einer „Immobilien-Workflow-Methode und unserer Full-Service-Philosophie“ von „der ersten Kaufberatung über die Umsetzung und den gesamten Bauprozess hinweg“ begleiten werde. Weiter heißt es:

„Wir lassen unsere tägliche Arbeit nie nur vom Austarieren ökologischer und ökonomischer Notwendigkeiten dominieren, sondern unternehmen größte Anstrengungen bei der Projektkonzeption zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums für Familien jeden Alters und jeder Einkommensklasse, da wir dies als Grundvoraussetzung für Integration und sozialen Zusammenhalt unserer Gesellschaft sehen.“

Nach ökonomischen Gesichtspunkten austariert wurde allerdings durchaus der Vertrag, der den Käufern abseits all dieser Werbeversprechen vorgelegt wurde. In dem Dokument, das bei einem gemeinsamen Termin unterschrieben und beurkundet wurde, sind Grundstücks- und Hauskauf explizit getrennt. Das Grundstück erwarb man über die GLQ GmbH & Co. KG, das Haus sollte die (mittlerweile insolventen) LiaTon Wohnbau GmbH & Co. KG errichten.

Erst seit kurzem wird nach einigen Änderungen auch auf der Webseite der GLQ explizit auf dieses „Werkvertragsmodell“ hingewiesen. Vom Immobilien-Workflow ist keine Rede mehr.

Ein unerfahrenes Unternehmen und sehr eng kalkulierte Baupreise

Letztere ist, besser gesagt: war, ein sehr junges Unternehmen, das erst 2019 gegründet wurde und entsprechend wenig Erfahrung mit Bauprojekten hat. Schon gar nicht mit einem derart ambitionierten Vorhaben, wie in Köfering, vor dem auch, das ergaben mehrere Gespräche, die unsere Redaktion geführt hat, größere Unternehmen zumindest einen gewissen Respekt haben.

So sollte das kümnftige Quartier laut einer Simulation der Graf Lerchenfeld GmbH & Co,. KG aussehen. Visualisierung: Pressemitteilung Graf Lerchenfeld GmbH & Co. KG

Auffällig ist auch der Preis, zu dem die Gebäude noch bis mindestens 2022/23 angeboten wurden. Zu einer Zeit, als schon längst von Corona, Lieferengpässen und Preissteigerungen die Rede war, veranschlagte man für den gebauten Quadratmeter Wohnfläche einen Betrag von lediglich etwas mehr als 2.000 Euro – ein Preis, der laut einer Erhebung der LBS deutlich unter dem lag, was damals im bayernweiten Durchschnitt für Bauleistungen veranschlagt wurde. Die übrigen Nutzflächen, zum Beispiel knapp 50 Quadratmeter Keller, sind dabei noch nicht einmal eingerechnet.

Baumängel und Verzögerungen

Vor diesem Hintergrund – ein hoher Preis für das Grundstück, ein knapp kalkulierter Bau, was in Kombination zu einem günstig erscheinenden Kaufpreis für das ersehnte Eigenheim und entsprechender Nachfrage führte – und der Tatsache, dass eine völlig unerfahrene Baufirma das alles stemmen sollte, mag es nicht verwundern, dass die LiaTon in Schieflage geriet.

Zunächst häuften sich die Beschwerden über Baumängel. Bei Kellern war augenscheinlich gepfuscht worden. Sie waren undicht – in 78 Häusern. Auch durch die Wände drang Wasser in die Gebäude ein, dem Vernehmen nach, weil die – zunächst – mit dem Baustoff Liapor errichteten Wände über Monate, mehr als einen Winter lang, nicht verputzt wurden. Fenster fielen aus der Verankerung.

Im November 2022 wurde die Reißleine gezogen. Der Geschäftsführer und Gesellschafter der LiaTon wurde ausgetauscht, der Firmensitz der beiden Gesellschaften, eine ursprünglich in Altdorf bei Landshut gegründete Wohnbau- und eine Verwaltungs-GmbH, wurde nach Köfering verlegt.

Einer bemerkenswerten Umstrukturierung folgt die „überraschende“ Insolvenz

Unter anderem bemerkenswert bei dieser recht flott durchgeführten Umstrukturierung: Eine GmbH, derer man sich bei dieser Umstrukturierung bediente, wurde kurz zuvor noch von Dirnberger und seinem Mitgesellschafter gehalten.

Und: Einer der neuen Geschäftsführer, Martin Dietl, war und ist außerdem auch Geschäftsführer der Graf Lerchenfeld Vertriebs GmbH. Er war also einerseits dafür zuständig, dass die Vermarktung auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier für die gemeinsam beworbenen Häuser nebst Grundstück richtig rund lief und ab November 2022 auch einer derjenigen, die dafür sorgen sollten, dass Mängel beseitigt und die Häuser endlich fertiggestellt werden.

Auf der seit kurzem nicht mehr auffindbaren Facebookseite des Graf Lerchenfeld Quartiers wurden die Häuser unter anderem mit solchen Postings beworben. Screenshot: Facebook

Doch daraus wurde nichts. Noch im März 2023 dementierte Dietl zwar gegenüber der Mittelbayerischen Zeitung Insolvenzgerüchte. Die LiaTon Wohnbau sei entsprechend mit Kapital ausgestattet, „um jederzeit sämtlichen finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen und einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten“, hieß es. Doch ein dreiviertel Jahr später war es dann so weit: Die LiaTon meldete im Dezember 2023 Insolvenz an.

Markus Dirnberger, dessen Vertriebschef auch Geschäftsführer der LiaTon war, gab gegenüber der MZ zu Protokoll: „Wir waren überrascht, als wir Kenntnis von den Herausforderungen der LiaTon Wohnbau erlangt haben, die letztendlich zur Insolvenz geführt haben.“ Man arbeite mit Hochdruck daran, mit der Firma Urban Green eine „zukunftsfähige Lösung“ zu finden.

Großspurige Werbung trotz offensichtlicher Probleme

Die Urban Green wiederum war bereits seit September 2023 auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier tätig, „unter Schirmherrschaft der LiaTon“, wie es in einem Schreiben an die Bauherren hieß. Anfang 2024 kam dann die frohe Botschaft: Das Unternehmen übernimmt das Bauvorhaben. Die Graf-Lerchenfeld-Quartier GmbH stelle dafür einen „Sonderfonds“ in einer kolportierten Höhe von 4,5 Millionen Euro zur Verfügung, um insgesamt 170 Häuser fertigzustellen. Dieses Summe sei genau berechnet und garantiere, dass die Gebäude ohne Mehrkosten für die Bauherren fertiggestellt würden – bis Ende 2024.

Noch im Mai machte man großflächig Werbung in der Mittelbayerischen Zeitung, um Käufer zu gewinnen. Den Rahmen haben wir hinzugefügt.

In einer großformatigen Anzeige in der Mittelbayerischen Zeitung, die wie ein Artikel gestaltet ist, wird noch im Mai weiter um Kunden für das Quartier geworben. Das Quartier wachse „beeindruckend“, heißt es darin. Die Baufortschritte seien „unverkennbar zu sehen“. Das Graf Lerchenfeld Quartier biete „wahrhaft werthaltigen und großzügigen Lebensraum in glorreicher Verbindung von Urbanität und unberührter Natur“, heißt es über die zu diesem Zeitpunkt von unfertigen Rohbauten übersäte, weitgehend stillstehende Großbaustelle.

Ein knapp bemessener Sonderfonds und ein schweigsamer Investor

Ein trügerisches Versprechen. Auch ein Sonderfonds von 4,5 Millionen sich nach einer Menge Geld anhören mag, so waren dies trotz zahlreicher Mängel und teils erheblicher Preissteigerungen für Baustoffe weniger als 30.000 Euro pro Haus. Im September warf auch die Urban Green hin, nicht ohne Schuldzuweisung in Richtung der Bauherren, von denen angeblich Zahlungen in Millionenhöhe ausstehen würden. Die Urban Green wurde in Köfering Projektbau GmbH umbenannt, kurz darauf wurde sie für den kolportierten Preis von einem Euro an ein Unternehmen aus Schwandorf verkauft – und das meldete wenig später Insolvenz an.

Nun wissen die Bauherren nicht, wie es weitergeht. Mehrere haben sich zusammengetan und an zwei namhafte Regensburger Anwaltskanzleien gewandt, um ihre Möglichkeiten auszuloten – auch in Richtung der GLQ und Markus Dirnberger.

Der Spiritus Rector des vollmundig angekündigten und derzeit desaströs gescheiterten Projekts, reagiert derweil auf keinerlei Fragen unserer Redaktion. Zuletzt ließ Dirnbergers Unternehmen in einem Rundschreiben wissen, dass „die Leistungsfähigkeit und auch die Leistungsbereitschaft der Graf Lerchenfeld Quartiers GmbH & Co. KG (…) erschöpft“ sei. Es sei ja auch niemand gezwungen gewesen, mit der LiaTon zu bauen.

Hat Bürgermeister Dirschl den Gemeinderat informiert?

Die Gemeinde Köfering ist zwischenzeitlich damit beschäftigt, im Rahmen ihrer Möglichkeiten nach Wegen zu suchen, um die Baukosten zu senken. Es wird über eine Absenkung des Grundwasserspiegels diskutiert – auf Kosten der Gemeinde. Die Gestaltung der Gebäude, zum Teil festgelegt in einer Satzung, zum Teil in einem eigenen Handbuch, soll vereinfacht werden.

In einer Sitzung des Bauausschusses am 23. Oktober schlug Bürgermeister Dirschl den Mitgliedern mehrere Änderungen vor. So sollen die Dächer statt mit Metall auch mit Ziegeln gedeckt werden können. Die Regenrinnen sollen nicht mehr in den Wänden geführt werden müssen, sondern auch außen. Damit es zumindest ein bisschen billiger wird.

Weit und breit das einzige Gebäude ohne Gerüste – das Haus von Bürgermeister Dirschl. Foto: as

Die Frage unserer Redaktion, ob er wusste, dass solche Vereinfachungen, etwa bei Dach und Regenrinne, den Bauherren bereits vor einem Jahr, damals noch von der LiaTon, per Änderungsvertrag übermittelt wurden, mit der Bitte um Zustimmung, beantwortet Bürgermeister Dirschl nicht.

Keine Stellungnahme des Bürgermeisters

Er nimmt auch keine Stellung dazu, ob er den Gemeinderat darüber informiert hat, dass er selbst Eigentümer von Haus und Grundstück auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier ist und ob er es angesichts dessen für statthaft hält, über kostensenkende Erleichterungen für Betroffene mitzuberaten und zu beschließen.

Der Beschluss zur Vereinfachung der Gestaltung fiel am Montagabend in einer Sitzung des Gemeinderats. Dabei wurde betont, dass das Gestaltungshandbuch nichts mit der Gemeinde zu tun habe. Es sei Gegenstand privatrechtlicher Verträge zwischen der GLQ und den Bauherren.

Man können das Unternehmen also nur darum bitten, diese Änderungen vorzunehmen, um sie anschließend in die Gestaltungssatzung und damit in den Bebauungsplan aufzunehmen.

Er habe aber schon mit Markus Dirnberger telefoniert, hatte Bürgermeister Dirschl bereits in der Sitzung des Bauausschusses angemerkt. Dieser sei bereit, „jedwede Veränderungen mitzugehen. Dass er selbst Eigentümer von Haus und Grundstück auf dem Graf-Lerechenfeld-Quartier ist, sagt Dirschl nicht.