Dubioser Kaufhof-Deal: Stadt Regensburg reagiert mit Bebauungsplan und verschärfter Satzung
Dass die Stadt Regensburg das Vorkaufsrecht für die Kaufhof-Immobilie zieht, ist mit ziemlicher Sicherheit vom Tisch. Nächsten Donnerstag soll ein Bebauungsplan für das Gebäude auf den Weg gebracht werden. Die Sanierungssatzung für den Bereich wird verschärft. Die ohnehin unglaubwürdigen Pläne einer dubiosen Investorengruppe für ein muslimisches Kulturzentrum dürften sich damit endgültig erledigt haben.
Die Stadt Regensburg will sich nicht auf das Spiel der alten und potentiellen neuen Eigentümer des Kaufhof-Gebäudes einlassen. Foto: Archiv/as
„Breite Nutzergruppen“. „Vielfältiger Einzelhandelsbesatz“. Keine „funktionale Monostrukturierung“. Solche und ähnliche Formulierungen im Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 296 lassen keinen Zweifel: Die Stadt Regensburg will den fragwürdigen Plänen für ein islamisches Kultur- und Einkaufszentrum in der ehemaligen Galeria Kaufhof endgültig einen Riegel vorschieben – mit den Mitteln der Bauleitplanung.
Am kommenden Donnerstag soll der Stadtrat dem Beschluss seinen Segen geben. Zudem wird die Satzung für das Sanierungsgebiet „Zentrale Fußgängerzone“, in dem sich die Kaufhof-Immobilie befindet, präzisiert und verschärft, um der Stadt größtmöglichen Einfluss auf die zukünftige Nutzung des Gebäudes zu sichern. Dass die Stadt das Vorkaufsrecht für das marode Gebäude mit 26.000 Quadratmetern Nutzfläche ausüben wird, scheint angesichts dieser Beschlussvorlagen endgültig vom Tisch zu sein. Sofern der Stadtrat mitzieht.
Vorkaufsrecht: Viele Unsicherheiten, hohes Kostenrisiko
Seit Jahresbeginn sorgt die frühere Galeria-Kaufhof-Immobilie für Schlagzeilen. Der Sprecher einer anonymen Investorengruppe hatte angebliche Pläne für ein arabisch-muslimisches Kulturzentrum in der Mittelbayerischen Zeitung öffentlich gemacht und damit eine Welle der Entrüstung ausgelöst – bis hin zu Hass und Hetze gegen Muslime in den sozialen Medien. Mittlerweile glaubt kaum noch jemand, dass es sich dabei um mehr als einen Bluff handelt, um die Stadt zu einem voreiligen Kauf des Gebäudes zu drängen.
Bis zum 10. März läuft die Frist für die Stadt, um das mit vielen Unsicherheiten und Kostenrisiken behaftete Vorkaufsrecht auszuüben. Experten warnen vor diesem Schritt. Es gibt zu viele Ausstiegsmöglichkeiten für die alten und potentiellen neuen Eigentümer, etwa, wenn es einen Rechtsstreit über den Verkehrswert der Immobilie geben sollte. Sämtliche oder zumindest ein Großteil notwendiger Gutachter- und/oder Gerichtskosten könnten dabei an der Stadt hängen bleiben – im Millionenbereich. Ein wesentlicher Teil der Immobilie ist zudem nicht Gegenstand des Kaufvertrags. Er gehört einer Erbengemeinschaft, mit der man gesondert über das bisher bestehende Erbpachtrecht verhandeln müsste.
„Zielgenauer Nutzungskatalog“ wird vorgegeben
Mit den seit heute öffentlich zugänglichen Beschlussvorlagen signalisiert die Stadt nun, dass sie sich auf das Spiel der alten und neuen Eigentümer nicht einlassen wird. Folgt man dem Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan, wird das Kaufhof-Gebäude als sogenanntes „Sondernutzungsgebiet“ festgesetzt. In einem solchen Sondergebiet kann die Stadt, so heißt es in der Vorlage, „dezidiert einen differenzierten, detaillierten, zielgenauen Nutzungskatalog im Sinne der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung verbindlich vorgeben“.
In der Satzung für das Sanierungsgebiet „Zentrale Fußgängerzone“ soll laut der zweiten Beschlussvorlage zudem die Anwendung des § 144 BauGB verbindlich festgelegt werden. Damit ist ohne schriftliche Genehmigung „die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen“ untersagt. Darüber hinaus ist es auch verboten, „erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen“ vorzunehmen, selbst wenn „deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind“. Notfalls kann der Stadtrat laut der Beschlussvorlage kurzfristig eine zusätzliche Veränderungssperre erlassen.
Brandneue „Kurzstudie“ zu Nutzungsmöglichkeiten vorgelegt
Die Satzung wird zudem stärker auf das Kaufhof-Gebäude zugeschnitten. Grundlage dafür ist eine 58-seitige „Kurzstudie“, die die Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) binnen eines knappen Monats für die Stadt Regensburg erstellt und am 18. Februar vorgelegt hat.
Als Nutzungsbausteine empfiehlt die GMA im Keller beispielsweise einen Supermarkt, Dienstleistungen wie Reinigung oder Schlüsseldienst, aber auch Packstationen, Abend- und Nachtgastronomie oder ein Fahrradparkhaus. Im Erd- und im ersten Obergeschoss werden großflächiger Einzelhandel, medizinische und/oder soziale Einrichtungen vorgeschlagen. In den beiden darüber liegenden Stockwerken hält die GMA unter anderem Büros, Räume von OTH und VHS, spezielle Wohnformen, Tagungsräume sowie Wellness- oder Fitnesseinrichtungen für vorstellbar.
Steigen die Investoren nun aus?
Die angeblichen Pläne für ein muslimisches Kulturkaufhaus werden in den Beschlussvorlagen nicht erwähnt. Dass diese aber, unabhängig vom Wahrheitsgehalt, so oder so endgültig unmöglich gemacht werden sollen, zeigen Sätze im Bebauungsplanentwurf wie: „Eine funktionale Monostrukturierung – unabhängig welcher Nutzungskategorie – ist ausdrücklich nicht vorgesehen.“
Werden die beiden Vorlagen am 27. Februar vom Stadtrat beschlossen, liegt der Ball wieder bei den bisherigen und potentiellen neuen Eigentümern. In dem Kaufvertrag zwischen der Kaufhof Regensburg GmbH und den anonymen Investoren (kolportierter Kaufpreis: zwischen 30 und 40 Millionen Euro) wurden nach Informationen unserer Redaktion großzügige Rücktritts- und Ausstiegsklauseln eingeräumt.
Sollte die Investorengruppe davon Gebrauch machen, wäre das ein erster Schritt, um in tatsächliche Verhandlungen über einen „freihändigen“ Kauf durch die Stadt oder regionale Investoren einzutreten. Dann vielleicht mit seriöseren Ansprechpartnern, als dies bisher der Fall war. So oder so scheint allerdings absehbar, dass der Leerstand im Herzen der Altstadt nicht kurzfristig zu beenden sein wird. Dieses Drohpotential halten die Eigentümer nach wie vor in ihren Händen.
Trackback von deiner Website.
Franz-Josef123
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Jawohl. Die Stadt lässt sich nicht verarschen und rüstet mit Ihren Mitteln der Bürokratie auf! Weise Entscheidung der Oberbürgermeisterin. Damit erspart sie der Stadt ein Millionen Fiasko einer Schrottimmobilie. Bravo!
Giovanni S
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Leider gibt es eine Reihe von Beispielen die zeigen, dass es eine schlechte Idee ist zu glauben Investoren, zumal solche mit weltanschaulichem Motiv, mit dem Mittel der Bürokratie loswerden zu können oder in Schach zu halten.
Eines dürfte klar sein: keiner braucht einen Eigentümer an dieser Stelle unserer Stadt, der die Stadtgesellschaft von Anfang an derartig meidet und an der Nase herumführt wie das hier gerade der Fall ist. Ein offenes und gedeihliches Miteinander hat dieser Eigentümer nicht im Sinn.
Dem zu begegnen mit ein bisschen Gestaltungssatzung und Spieltheorie nach dem Motto der probiert eh nur aus wie er den Preis heben kann finde ich von Seiten der Stadtregierung unverantwortlich schwach.
Paul
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Servus
wohl ein Versuch , ob er gelingt…?
besser wie keiner.
Bin gespannt , wer im Stadtrat dafür ist.
inklusive der kurzfristigen
, mittelfristigen und langfristigen Folgen.
Daniela
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@Franz-Josef123
Ich sehe es genau wie Sie, gute Vorlage der Verwaltung.
Zudem wehrt es eventuell neuen potentiellen Käuferideen, falls der jetzige Käufer abspringt. Und es ‘erdet’ die Preisvorstellungen bei neuen Verkaufsabsichten.
DonS
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Nun ist dieses Gebäude nun wirklich kein Schmuckstück inmitten der Altstadt. Schon eher ein Fremdkörper. Und hängt man die Hürden durch Vorschriften und Auflagen recht hoch, dann besteht die Gefahr, daß daraus auf lange Zeit eine baufällige Schrott Immobilie inmitten der Stadt rumsteht. Dann ist auch nichts gewonnen.
Wilfried Süß
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@Daniela
20. Februar 2025 um 19:24 | #
Gerade am Neupfarrplatz wäre es verkehrt, sich gegen „neue Käuferideen“ zu wehren. Die sind nämlich für einen längerfristigen Erfolg unabdingbar. Denn die goldenen Galeria-Zeiten sind endgültig vorbei. Deshalb sehe ich zu enge baurechtliche Vorgaben für potenzielle Investoren skeptisch. Das schränkt den Kreis der Profis unter den möglichen Interessenten von vorneherein ein, die den Wert dieser Gebäude durchaus realistisch einzuschätzen wissen. Der Stadt und dem Handelsplatz ist nicht damit gedient, wenn es wieder einer versuchen sollte, der es nicht im Kreuz hat und sich verkalkuliert.
Peter
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Ich wuerde einen Neubau vorschlagen, ev. mit kleinem Innenhof, normalem Dach und schöner klassischer Fassade ( z. B. Fassade gegenüber Coffee Fellows).
Im Erdgeschoss Restaurants und Cafes, zudem ev. Hotel, Wohnungen, oben eine Dachterrasse mit Café und Restaurant. Aufzug ev Aussen.
Im Keller Tiefgarage, Zufahrt für Bewohner von Dachauplatz, Abfahrt zu Dom.
nate
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lass aus dem bums eine stadt- und konzerthalle machen
Daniela
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Wilfried Süß
20. Februar 2025 um 22:10 | #
Könnte man meinen, dass es so wird, wie Sie das sehen.
Könnte aber auch bewirken, dass mögliche neue Interessenten, die Ideen für die Nutzung haben, sich zuerst bei der Stadt melden und ausloten, was möglich ist.
Oder es dient dazu, dass Objekt als Objekt für Spekulanten uninteressanter zu gestalten und damit bei der Preisfindung wieder Normalität einkehren zu lassen.
Aber, auch wir spekulieren hier , denn wir wissen alle noch nicht, wie es ausgeht. Aber die Vorlage der Stadt hat Signalwirkung an die “jetzigen Käufer”.
Mensch
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Hoffen wir, dass es gelingt. Es gäbe so viele andere Nutzungen. Wie wäre es mit Angebot für Familien, Kinder, Minigolf Anlage, Kaffee mit Spielecke auf der Terrasse wieder aktivieren. Das war so ein schöner Treffpunkt…. Viele Geschäfte der Innenstadt sind verschwunden, man kann doch da ein breites Sortiment ansiedeln. Ein Neubau wäre optisch natürlich noch besser. Aber bitte nicht so schrecklich wie das Museum der bayrischen Geschichte, das ist echt ein schandfleck.
Sabine
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Können wir das Gebäude bitte abreißen und im Herzen der Altstadt lieber eine Grünfläche errichten!
tom lehner
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Alles wird gut. Auch in Regensburg.
Jürgo
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Kommentar gelöscht. Bitte zum Thema.
Ingrid
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Grünfläche? 🤔 Dort kaufen wir dann was? Regensburg braucht Geschäfte um die Leute in Stadt zu ziehen, weg von den Einkaufszentren.
Wilfried Süß
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Viele Überlegungen drehen sich im Kern um die Frage, wie eine lebendige Stadtmitte erhalten werden kann. Das schaffen aber weitere Cafés, Kneipen, Nagel- und Tattoo-Studios oder Friseure in der ehemaligen Galeria nicht. Da bräuchte es wieder zugkräftige „Ankermieter“. Abgesehen davon: So, wie ein Bedarf an gefördertem Wohnraum anerkannt ist, sollte es der Stadt (Stadtbau?) möglich sein, auch geförderte Handelsflächen auf den Markt zu bringen. Dies wäre eine Chance zum Erhalt einer oft gewünschten Vielfalt, indem kleine Läden erhalten bzw. neue gegründet werden könnten. Ich erinnere mich an „Budenzeilen“ entlang von großen Kirchenschiffen in europäischen Städten. Ganz so primitiv müsste es aber nicht sein.
Christian
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@ Sabine
Super Vorschlag! Und da treffen wir uns dann jeden Sonntag Morgen zum Ausdruckstanz oder wie? Und wenn wir Ausdruckstänzer dann weg sind wird die Grünfläche dann nachts von Alkohol- und Drogenleichen geentert die eine Freiluftparty veranstalten.
Die Stadt braucht einen Ersatz für das gewerbliche Angebot des Kaufhofes das jetzt wegfällt!