Baudesaster in Köfering: Jetzt ermittelt die Staatsanwaltschaft

Die Staatsanwaltschaft Regensburg hat ein Ermittlungsverfahren gegen die zwei Geschäftsführer einer Baufirma eingeleitet, die in Köfering scheiterte. Der Verdacht: Insolvenzverschleppung und Betrug.

Norwestlich von Köfering befindet sich auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier eine Geisterstadt. Foto: as

„Unsere tägliche Arbeit wird nicht nur von der Balance zwischen ökologischen und ökonomischen Notwendigkeiten bestimmt. Wir setzen alles daran, bezahlbaren Wohnraum für Familien aller Altersgruppen und Einkommensklassen zu schaffen, da wir dies als Grundvoraussetzung für Integration und sozialen Zusammenhalt in unserer Gesellschaft betrachten. “

WERBUNG

• 
• 
• 

Wer die Ziegelgerippe, unfertigen Rohbauten und mit Wasser vollgelaufenen Baugruben am nordwestlichen Rand von Köfering sieht, könnte leicht annehmen, dass der wohlklingende Werbetext aus der Imagebroschüre der Graf-Lerchenfeld-Quartier GmbH (GLQ) bittere Satire ist. Über 100 Bauherrinnen und Bauherren, die von einem Eigenheim wenige Kilometer von Regensburg entfernt, träumten, stehen nach diversen Pleiten von Baufirmen am Rande ihrer wirtschaftlichen Existenz. Mittlerweile ermittelt die Staatsanwaltschaft Regensburg wegen möglicher Insolvenzverschleppung und Betrugsvorwürfen.

Diese Ermittlungen richten sich gegen die beiden Geschäftsführer der LiaTon Wohnbau GmbH & Co. KG, die ursprünglich mit dem Bau der 355 Häuser in den ersten drei Bauabschnitten beauftragt war. Die Süddeutsche Zeitung berichtete zuerst über die Ermittlungen.

Doppelrolle des Vertriebschefs im Fokus

Grundsätzlich untersucht die Staatsanwaltschaft jede Regelinsolvenz, etwa von Selbständigen oder GmbHs, und führt Vorermittlungen auf eventuelle Auffälligkeiten durch. Dass daraus nun ein förmliches Ermittlungsverfahren geworden ist, dürfte insbesondere auf die Doppelfunktion eines der beiden LiaTon-Geschäftsführer zurückzuführen sein, die einen Interessenskonflikt nahelegt. regensburg-digital hatte im November exklusiv über diese Doppelrolle berichtet.

Viele waren verwundert, dass die LiaTon 2021 den Zuschlag für die Bauarbeiten auf dem insgesamt 24 Hektar großen Areal erhielt. Es handelte sich um ein junges und kleines Unternehmen, das erst 2019 gegründet wurde und nur über wenig Erfahrung verfügte. Für Branchenkenner kam es also nicht unbedingt überraschend, als die LiaTon in Schieflage geriet.

Es gab zahlreiche Beschwerden über Verzögerungen und Baumängel. Unter anderem sollen knapp 80 Keller undicht gewesen sein. Fenster fielen aus der Verankerung. Im November 2022, keine eineinhalb Jahre nach dem Spatenstich auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier, wurde die Reißleine gezogen. Geschäftsführung und Gesellschafter der LiaTon wurden ausgetauscht, der Firmensitz der beiden Gesellschaften, eine ursprünglich in Altdorf bei Landshut gegründete Wohnbau- und eine Verwaltungs-GmbH, wurde nach Köfering verlegt.

Insolvenzgerüchte dementiert – bis zur Insolvenz

Bemerkenswert bei dieser Umstrukturierung: Eine GmbH, derer man sich dabei bediente, wurde kurz zuvor noch von den Gesellschaftern der GLQ GmbH gehalten. Und: Einer der neuen Geschäftsführer war und ist außerdem auch Geschäftsführer der Graf Lerchenfeld Vertriebs GmbH.

Er war (und ist nach wie vor) also einerseits dafür zuständig, dass die Vermarktung auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier für die gemeinsam beworbenen Häuser nebst Grundstück richtig rund läuft. Ab November 2022 war er bis zur LiaTon-Pleite im November 2022 auch einer derjenigen, die dafür sorgen sollten, dass Mängel beseitigt und die Häuser endlich fertiggestellt werden. In seiner Eigenschaft als LiaTon-Geschäftsführer war der Mann dafür verantwortlich, dass im März 2023 Insolvenzgerüchte der Baufirma noch dementiert wurden. Das Unternehmen habe genügend Kapital, „um jederzeit sämtlichen finanziellen Verpflichtungen vollumfänglich nachzukommen und einen reibungslosen Bauablauf zu gewährleisten“, sagt er damals.

Noch im Mai 2024 machte man großflächig Werbung in der Mittelbayerischen Zeitung, um Käufer zu gewinnen.

Als Vertriebschef der GLQ war er anschließend dafür zuständig, dass weiter Häuser und Grundstücke vermarktet wurden. Und wieder als LiaTon-Geschäftsführer war er dafür verantwortlich, dass dieses Unternehmen im Dezember 2023 schließlich doch Insolvenz anmeldete – allen Dementis neun Monate zuvor zum Trotz. Wie viele Häuser und Grundstücke innerhalb dieses Zeitraums noch unter seiner Verantwortung verkauft wurden, ist derzeit nicht bekannt.

Insolvenz: Wie groß war die Überraschung wirklich?

Nun ermittelt die Staatsanwaltschaft, ob der Insolvenzantrag wider besseren Wissens zu spät gestellt wurde und wohl auch, ob während dieser Zeit noch Häuser und Grundstücke vermarktet wurden, obwohl klar war, dass es mit der Bauumsetzung durch die LiaTon schwierig werden könnte, weil diese womöglich schon zahlungsunfähig war. Für die Zahlungsunfähigkeit einer Gesellschaft komme es auf das Verhältnis von sämtlichen fälligen Verbindlichkeiten und liquiden Mitteln an, so die Staatsanwaltschaft. Es gelte die Unschuldsvermutung.

Auffällig bei alledem: Markus Dirnberger, Spiritus Rector des Projekts und geschäftsführender Gesellschafter der GLQ, gab sich in einem Schreiben an die Bauherren am 20. Dezember 2023 „überrascht“ von der LiaTon-Insolvenz, die sein Vertriebschef tags zuvor in seiner anderen Rolle als LiaTon-Geschäftsführer angemeldet hatte. Unter anderem heißt es in dem Schreiben, das uns vorliegt: „Die Gesellschafter und Geschäftsführer der LiaTon haben uns nun informiert, dass aufgrund von zahlreichen, insbesondere bei der Übernahme der Gesellschaft nicht erkennbaren und teils verschwiegenen alten Verbindlichkeiten das Unternehmen nicht fortgeführt werden kann. “

Kurzes Intermezzo einer anderen Baufirma und ein verpuffter Sonderfonds

In der Folge wurde das schon länger auf dem Baugebiet tätige Unternehmen Urban Green mit der Fertigstellung der Häuser beauftragt. Anschließend wurden mit teils irreführenden Bildern und Botschaften weiter Häuser auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier vermarktet, obwohl dort nach wie vor nichts voran ging.

Mehr als 150 Häuser, über 100 betroffene Bauherren: das Graf-Lerchenfeld-Quartier ist ein einziges Desaster. Foto: as

Ein von der Graf-Lerchenfeld-Quartier GmbH zur Verfügung gestellter Sonderfonds in einer angeblichen Höhe von 4,5 Millionen Euro, um die insgesamt im Feuer stehenden 170 Häuser bis Ende 2024 fertigzustellen, scheint folgenlos verpufft zu sein. Die Urban Green warf im September 2024 hin und wurde in Köfering Projektbau GmbH umbenannt. Ein Rechtsanwalt aus Offenbach übernahm die Geschäftsführung, verkaufte die Gesellschaft kurz darauf an einen Geschäftsmann aus Schwandorf. Der meldete nur wenige Tage später ebenfalls Insolvenz an.

Spätestens seitdem sind sämtliche Bauherren auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier auf sich gestellt. Die Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit der GLQ GmbH sei „erschöpft“, ließ Markus Dirnberger sie in einem letzten Schreiben wissen. Man sei ja auch nur für den Verkauf der Grundstücke zuständig, nicht für die Fertigstellung der Häuser.

Werbeversprechen ohne Bezug zur Realität

Als man im Sommer 2020 mit der Vermarktung des Graf-Lerchenfeld-Quartiers begann, hörte sich all das noch ganz anders an. Von einer „Immobilien-Workflow-Methode und unserer Full-Service-Philosophie“ war die Rede, mit der man Bauherren von „der ersten Kaufberatung über die Umsetzung und den gesamten Bauprozess hinweg“ begleiten werde. Diesen Werbeversprechen, die man noch mindestens bis zum Sommer 2024 verbreitete, stehen die Verträge entgegen, die mit den Bauherren geschlossen wurden.

So sah die Verkaufsseite der Graf-Lerchenfeld-Quartier GmbH & Co. KG noch bis mindestens Juli 2024 aus. Über die Trennung von Grundstücks- und Hauskauf erfuhren die Bauherren erst durch den entsprechenden Vertrag. Den Rahmen haben wir hinzugefügt.

In diesen sind Grundstückskauf und Hausbau in zwei gesonderten, aber gemeinsam beurkundeten Verträgen klar getrennt. Ein sogenanntes verdecktes Bauherrenmodell, das zwar legal, aber unter Experten, insbesondere Notaren, höchst umstritten ist. Im Gegensatz zu einem klassischen Bauträgermodell tragen nämlich die Käufer das komplette Risiko bei einer Insolvenz der Baufirma selbst.

Unrealistische Preise

Für das erschlossene Grundstück verlangte die GLQ um die 1.500 Euro pro Quadratmeter – Preise, weit jenseits dessen, was in der Region üblich ist. Für die Bauleistung wurden lediglich etwas mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter veranschlagt – deutlich unter dem bayernweiten Durchschnitt, Corona, damals bereits bekannten Lieferengpässen und Preissteigerungen zum Trotz. Es scheint absehbar gewesen zu sein, dass es für Baufirmen schwierig werden könnte, den Auftrag mit den zur Verfügung stehenden Mitteln zu erfüllen. Doch dank dieser Kombination konnte bei der Vermarktung trotz des für die Verkäufer höchst lukrativen Grundstückspreises ein scheinbar günstiges Gesamtpaket beworben werden.

Ob die GLQ und dessen Chef Markus Dirnberger für all das zivilrechtlich haftbar gemacht werden können, lassen mehrere Bauherren, die sich zusammengeschlossen haben, derzeit durch zwei Fachkanzleien prüfen.

Glorreiche Versprechen

Wann und ob das geplante Vorzeigequartier auf den ehemals landwirtschaftlich genutzten Flächen des Wasserschlosses Köfering jemals fertiggestellt werden wird, steht derweil in den Sternen. Und ob das Werbeversprechen der GLQ Realität wird, das da lautet:

„Das GRAF LERCHENFELD QUARTIER auf den Ländereien des geschichtsträchtigen Wasserschlosses Köfering bietet wahrhaft werthaltigen und großzügigen Lebensraum in glorreicher Verbindung von Urbanität und unberührter Natur. Ein qualitätsvolles Höchstmaß an Nachbarschaft, Ökonomie, Ökologie und Architektur adelt das Quartier und zeichnet eine in dieser Weise noch nie dagewesene Quartierkultur aus, deren Ergebnis weit mehr als die Summe ihrer Teile ist.“

Kommentar: Gier und Inkompetenz

Unabhängig davon, was die Ermittlungen der Staatsanwaltschaft ergeben, steht bereits jetzt fest: Was auf dem Graf-Lerchenfeld-Quartier in Köfering passiert ist, lässt sich zurückführen auf eine Mischung aus Gier, Inkompetenz und Verantwortungslosigkeit. Mindestens. Wer einerseits Grundstückspreise weit jenseits des Üblichen verlangt, andererseits ein eher unerfahrenes Unternehmen ins Boot holt und anschließend mit knappsten Baupreisen kalkuliert, um ein attraktiv erscheinendes Gesamtpaket vermarkten zu können, dem hat Gier nach einer möglichst hohen Gewinnmarge entweder den Blick auf die Realität verstellt oder er hat von dem Geschäft einfach keine Ahnung.

Vielleicht hat man es auch einfach drauf ankommen lassen, im Wissen, dass es am Ende die Bauherren trifft, sollte diese knappe und hochriskante Kalkulation scheitern. All den wohlklingenden Werbeversprechen zum Trotz, die mit der vertraglich fixierten Realität nicht in Einklang zu bringen sind. Vor diesem Hintergrund kann es durchaus sein, dass die Verantwortlichen dafür weder straf- noch zivilrechtlich zur Verantwortung gezogen werden können.

Vielen Bauherren ist mittlerweile klar, dass sie diese Verträge niemals hätten unterschreiben dürfen. Und es bleibt die Frage, warum diese Verträge von über 100 Menschen offenbar weniger sorgfältig geprüft wurden, als beim Kauf eines günstigen Gebrauchtwagens. Es ist wohl der Wunsch nach einem Eigenheim, der viele rote Linie überschreiten und Stoppschilder ignorieren ließ. Nun sind sie einem Unternehmen aufgesessen, dass viel von Marketing und Werbung versteht, aber dem das Baugebiet in Köfering mindestens drei Nummern zu groß war.