88 Prozent Mieterhöhung? Nein – das ist kein Wucher. Das entspricht der Empfehlung des neuen Mietspiegels. Ein Beispiel aus Kumpfmühl.

„Würde der Mietspiegel nicht anerkannt, wäre das für den Mieter nachteilig.“
Oberbürgermeister Hans Schaidinger

Danke Stadtrat! Fast einstimmig hat das Plenum dem neuen Mietspiegel Ende Januar seinen Segen erteilt. Foto: Archiv/ Staudinger

Viel wurde diskutiert über den neuen Mietspiegel. Er sei intransparent. Er sei geprägt von schwammigen Begrifflichkeiten. Er werde zu mehr Rechtsstreitigkeiten führen. Das waren nur einige Punkte, die von den Interessenvertretern der Mieter angebracht wurden. Der Mieterbund stieg bereits aus den laufenden Gesprächen aus und kritisierte die Zusammensetzungen des beratenden Arbeitskreises. Der Mieterverein blieb zwar am Beratungstisch, verweigerte am Ende aber seine Zustimmung zum Mietspiegel.

Stadtrat stimmte fast einstimmig zu

Im Stadtrat, wo alle sich wortreich um den Mangel an bezahlbarem Wohnraum sorgen, erfuhr das Zahlenwerk dagegen fast einhellige Zustimmung. Es handle sich ja nur um eine statistische Zusammenfassung der Realität, so der Tenor. Und nicht nur von Hans Schaidinger kam der Satz: Ein Mietspiegel ist besser als kein Mietspiegel. Lediglich Irmgard Freihoffer, Richard Spieß (beide  Linke), Margit Kunc (Grüne) und die CSB-Fraktion lehnten das Konvolut ab.

Am ersten Februar trat der neue Mietspiegel in Kraft und dient seitdem als Leitfaden bei Mieterhöhungen. Insbesondere bei Neuvermietungen. Weil er vom Stadtrat qualifiziert wurde, ist er auch Basis bei juristischen Auseinandersetzungen.

Eine Wohnung steht zur Neuvermietung an

Ein Beispiel einer Wohnung im Stadtteil Kumpfmühl, das unserer Redaktion vorliegt, zeigt: Der neue Mietspiegel macht Mieterhöhungen salonfähig, die noch vor zwei Jahren undenkbar gewesen wären.

Die Wohnung, Baujahr 1925, liegt in der Gutenbergstraße und gehört einer gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft. Sie ist 71 Quadratmeter groß, drei Zimmer, Küche, Dusche. Ideal für ein Pärchen oder eine kleine Familie. Die Nachteile: Es gibt keine vom Vermieter gestellte Heizung und keine zentrale Warmwasserversorgung. Entsprechend günstig war allerdings auch die ursprüngliche Grundmiete: etwas mehr als 220 Euro.

Die Wohnung steht nun zur Neuvermietung an. Der Vermieter kann den neuen Mietzins relativ frei festlegen. Als Orientierung dient allerdings der Mietspiegel. Die meisten gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften in Regensburg – Genossenschaften, Bauvereine oder auch die Stadtbau – haben sich explizit in die Statuten geschrieben, keine Erhöhungen vorzunehmen, die über den Empfehlungen des Mietspiegels liegen.

Mietspiegel 2012: Erhöhung um 21 Prozent

Alle notwendigen Daten liegen uns im Detail vor.

Nimmt man nun Baujahr, Lage, Ausstattung, Modernisierungsgrad usw. und berechnet die neue Miete auf Basis des alten Mietspiegels von 2012 kommt man auf eine neue Grundmiete von knapp 270 Euro – eine Erhöhung um rund 21 Prozent. Das mag manchem viel erscheinen, allerdings nicht allzu lange.

Mietspiegel 2014: Plus 88 Prozent

Nimmt man den Mietspiegel 2014 und setzt alle Daten ein, liegt die neue Grundmiete bei rund 417 Euro – eine Erhöhung um fast 88 Prozent.

Die Gründe

Für diese massive Steigerung binnen zwei Jahren sind insbesondere folgende Punkte verantwortlich:

Die Basismiete pro Quadratmeter stieg von 6,22 Euro im Mietspiegel 2012 auf 7,24 Euro 2014.

Das Baujahr 1925 führt 2014 nur noch zu einem Abschlag von sieben und nicht wie 2012 von zwölf Prozent.

Die Wohnlage führt – das ist völlig neu – zu einem Mietaufschlag von vier Prozent.

Das Fehlen von Heizung und zentraler Warmwasserversorgung rechtfertigt 2014 nur noch einen Abschlag von 13 und nicht wie noch im alten Mietspiegel von 23 Prozent.

Ein Abbild der Realität?

Oberbürgermeister Hans Schaidinger hatte im Zuge der Debatte um den neuen Mietspiegel immer wieder betont, dass es sich hier nicht um eine politisch motivierte Zusammenstellung von Zu- und Abschlägen handelt, sondern um ein sorgfältig erhobenes Abbild der Realität. Tatsächlich?

Wieder ein Spitzenplatz für Regensburg

Nach einer aktuellen Erhebung des Hamburger Instituts F+B lag die durchschnittliche Mietsteigerung bei Neuvermietungen in Regensburg im vergangenen Jahr bei 36 Prozent. Damit lag man unter allen untersuchten Städten bundesweit an der Spitze. Dank des neuen Mietspiegels, der Steigerungen um 88 Prozent vom Ruch der Wuchermiete befreit, dürfte Regensburg seine Führungsposition in diesem Ranking problemlos ausbauen können.

Vermieter: „Solche Steigerungen noch nie erlebt.“

Die Wohnbaugesellschaft hat die neue Miete übrigens nicht auf das Mietspiegelniveau hochgeschraubt. Anstatt um fast 200 gab es lediglich eine Erhöhung um „nur“ 100 Euro. „Mehr könnten wir nicht mit unserer Geschäftspolitik vereinbaren“, sagt ein Insider zu unserer Redaktion. Dass ein Mietspiegel eine derartige Steigerung hergebe, habe man in den zurückliegenden Jahren „noch nie“ erlebt.