Das Ostermeier-Areal: Ein Hotel mit 120 Zimmern soll hier entstehen.
Wie kann der Donaumarkt so schnell und so gewinnbringend wie möglich an Investoren verkauft, von diesen bebaut und vermarktet werden? Über diese Frage gab es am Dienstag eine längere Diskussion im städtischen Planungsausschuss.
Im Ziel waren sich alle Fraktionen grundsätzlich einig. Eine Stadthalle aka Kultur- und Kongresszentrum ist vom Tisch – stattdessen sollen Wohnungen, ein Hotel, Gastronomie, diverse Dienstleister und ein Nahversorger auf den Flächen der ehemaligen Wurstfabrik Ostermeier und dem so genannten Brüchner-Areal entstehen. Beide Flächen gehören im Moment der städtischen Tochter Stadtbau GmbH. Dieser soll das erlöste Geld zugute kommen.
Schnell muss es gehen!
Ein entsprechender Entwurf für die Bebauung des Donaumarkts wurde bereits 2006 vorgelegt, öffentlich diskutiert und schließlich 2007 vom Stadtrat beschlossen (der damalige Entwurf als PDF). Nun geht es um die Umsetzung und darum, welcher Weg für die Stadt die meisten Vorteile bringt.
Der am Dienstag beschlossene Bebauungsplan (hier als PDF abrufbar). Plan: Stadt Regensburg
Ein Bebauungsplan, der die Struktur der Bebauung und deren Nutzung in groben Zügen festlegt, wurde am Dienstag einstimmig verabschiedet (hier als PDF). Auf Antrag der SPD soll es eine Informationsveranstaltung zu den aktuellen Plänen geben.
Eine weitergehende Bürgerbeteiligung ist nicht mehr vorgesehen. Diese habe bereits stattgefunden, nachdem der Entwurf 2006 vorgestellt wurde, so Verwaltung und Stadtrat unisono. Deshalb werde der Bebauungsplan im „beschleunigten Verfahren“ ohne nochmalige Bürgerbeteiligung umgesetzt. So weit die Einigkeit.
Warum ein Bauvorbescheid?
Uneins war man sich dagegen in der Frage, ob auch noch zwei so genannte „Bauvorbescheide“ verabschiedet werden müssen, um dem gemeinsamen Ziel näher zu kommen.
regensburg-digital.de hatte bereits Anfang August darüber berichtet, dass den Anliegern am Donaumarkt Bauvoranfragen zu diesen Bescheiden vorgelegt wurden. 28 der 64 betroffenen Nachbarn haben bislang zugestimmt.
Was ist nun ein Bauvorbescheid bzw. eine Bauvoranfrage?
Grundsätzlich ist eine Bauvoranfrage für Bauherrn/ Investoren eine Möglichkeit, abzuklären, ob ein Bauvorhaben grundsätzlich möglich ist, ehe man einen wesentlich teureren und aufwändigeren Bauantrag stellt. Der auf die Bauvoranfrage folgende Vorbescheid gibt dem Bauherrn Rechtssicherheit gegenüber der Kommune. Er hat dann Anspruch darauf, dass die darin gegebenen Zusagen eingehalten werden; falls nicht kann er gegebenenfalls Schadensersatz verlangen.
In Regensburg gibt es laut Aussage der Stadtverwaltung bislang keinen potentiellen Investor, der eine solche Bauvoranfrage hätte stellen können.
Stattdessen hat das städtische Liegenschaftsamt die Bauvoranfragen für die beiden Flächen am Donaumarkt, Ostermeier- und Brüchner-Areal, an das städtische Bauordnungsamt gestellt, das diese Anfrage wiederum im Wesentlichen positiv beschieden hat.
Im Klartext: Die Stadt Regensburg hat an die Stadt Regensburg eine Bauvoranfrage gestellt. Die Stadt Regensburg hat daraufhin der Stadt Regensburg einen Vorbescheid erteilt, der dem Bauvorhaben der Stadt Regensburg grundsätzlich zustimmt.
Schränkt sich die Stadt selbst ein?
Die einfache Frage dazu lautete nun am Dienstag: Bringt das der Stadt Regensburg irgendwelche Vorteile?
„Nein“, glaubt der Fraktionsvorsitzende der Freien Wähler, Ludwig Artinger. Die Stadt schränke sich dadurch in ihren Möglichkeiten gegenüber potentiellen Investoren sogar ein, befindet der Jurist.
„Da wird alles rechtsverbindlich festgelegt. Ein Bebauungsplan wird dadurch sinnlos“, begründet Artinger diese Position. Festgelegt werden mit den Bescheiden unter anderem die Höhe der Gebäude (zwölf Meter), die Größe des geplanten Hotels (ca. 120 Zimmer) und des Nahversorgers (900 Quadratmeter Verkaufsfläche) sowie zwei Gastronomie-Betriebe. Artingers Fazit: „Die Stadt schränkt damit ihren Gestaltungsspielraum unnötig zugunsten des Investors ein.“
Artingers Fraktionskollege Günther Riepl gab darüber hinaus zu bedenken, dass durch die Vorbescheide die Mitwirkungsmöglichkeiten der Bürger eingeschränkt würden. „Bei einem reinen Bebauungsplanverfahren könnte noch etwas eingewendet oder angeregt werden.“
Die ablehnenden Haltung stößt unter anderem bei Planungsreferentin Christine Schimpfermann auf Unverständnis. Man lege mit den Vorbescheiden nur die Rahmenbedingungen fest, verschaffe dem Investor Sicherheit darüber, „was er tatsächlich bauen kann“, und beschleunige so die Vermarktung. Die Stadt schränke sich dabei in keiner Weise ein. Überzeugen ließ sich Jurist Artinger nicht. Ebensowenig ödp und Linke, die eine Zustimmung zu den Bauvorbescheiden gegen die Stadtratsmehrheit ablehnten.
„… sonst können wir das Grundstück gleich den Banken schenken.“
Welche Rechtsauffassung nun zutrifft, jene von Artinger oder die der Stadtverwaltung, war am Dienstag nicht zuklären.
Schlussendlich bringen aber attraktive Vorbedingungen für den Investor – dazu zählen die Vorbescheide und reduzierte Bürgerbeteiligung – das, was allseits vom Stadtrat gewünscht wird: Ein hohes Tempo bei der Vermarktung und einen schnellen Verkauf der Grundstücke am Donaumarkt mit einem möglichst hohen Erlös zugunsten der Stadtbau GmbH.
Denn die Stadtbau, auch das kam am Dienstag mehrfach zur Sprache, braucht dringend Geld, um ihrer eigentlichen Zweckbestimmung, dem sozialen Wohnungsbau nachkommen zu können. An der Plato-Wild-Straße will die städtische Tochter demnächst bis zu 300 Sozialwohnungen bauen – dazu läuft bereits ein entsprechender Wettbewerb. Jetzt muss das Geld zum Bauen her und zwar schnell.
Am drastischsten formulierte SPD-Fraktionschef Norbert Hartl die Notwendigkeit zur schnellen Vermarktung der Donaumarkt-Grundstücke: „Wenn wir dort jetzt nicht bauen, können wir das Grundstück gleich den Banken schenken.“
Allein für den Kauf des Brüchner-Areals am Donaumarkt hat die Stadtbau GmbH im Jahr 2005 rund 1,4 2,3 Millionen Euro ausgegeben, um die damals noch bestehenden städtischen Stadthallen-Pläne abzusichern – ein Quadratmeterpreis von knapp 1.900 Euro. Überteuert! Man darf gespannt sein, wie viel der Verkauf des Geländes nun einbringt.
