123 Prozent Mieterhöhung: Stadtrat soll Stadtbau bremsen
Mieten, die sich nach der Sanierung verdoppeln? Nicht bei einem kommunalem Unternehmen, sollte man meinen. Doch, sagt der Mieterbund Regensburg. Am Dienstag stellten die beiden Vorsitzenden einen aktuellen Fall bei der städtischen Tochter Stadtbau „an der Kante zur Luxussanierung“ vor. Jetzt soll der Stadtrat handeln und dem Kommunalunternehmen deutliche Vorgaben machen.
Ebnet der Stadtrat einer anderen Geschäftspolitik der Stadtbau den Weg? Das hofft zumoindest der Mieterbund. Foto: Archiv
„Moderne Wegelagerei.“ So bezeichnet der Vorsitzende des Mieterbunds Kurt Schindler die Praxis der Stadtbau GmbH, Kosten von Wohnungsmodernisierungen jährlich mit elf Prozent auf die Mieten umzulegen. Gemeinsam mit seinem Stellvertreter Horst Eifler stellt Schindler am Dienstag ein Maßnahmenpaket auf dem Weg für günstigen Wohnraum vor. Bereits Ende November haben sie dieses Paket als Eingabe beim Stadtrat eingereicht. Im Januar soll es dort diskutiert werden. Kern ist eine Änderung der Mietpreispolitik der Stadtbau. Diese soll mit gutem Beispiel vorangehen, um der fortgesetzten Mietpreisexplosion entgegenzuwirken. So eben bei den elf Prozent – der gesetzlichen Obergrenze, bis zu der man Mieter jährlich an den Kosten von Modernisierungen beteiligen kann. „Die Stadtbau schöpft diese Obergrenze immer voll aus“, sagt Schindler.
Mieterhöhung von vier auf neun Euro
Wozu dies führe sei bei einem Stadtbau-Haus in der Adalbert-Stifter-Straße zu sehen. „Dort steigt die Miete nach der Modernisierung um 123 Prozent.“ Von 4,09 auf 9,13 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. „So wird preisgünstiger Wohnraum vernichtet“, konstatiert Horst Eifler. „Hier befinden wir uns an der Kante zur Luxussanierung.“ Die meiste Mieter ziehen aus und belegen andernorts günstigen Wohnraum, der ohnehin an allen Ecken und Enden fehlt. Städtischen Zahlen zufolge fehlen derzeit rund 2.000 Sozialwohnungen in Regensburg. Statt elf solle die Stadtbau künftig nur noch maximal neun Prozent der Kosten auf die Mieten umlegen. „So handhaben es die meisten kommunalen oder ähnlich strukturierten Wohnungsunternehmen in Bayern“, sagt Schindler. Im Fall Adalbert-Stifter-Straße wäre die Miete dann zumindest um über einen Euro günstiger. Und selbst diese neun Prozent seien durchaus diskussionswürdig, legt Schindler nach. „Die gesetzliche Obergrenze wurde in den 70ern festgelegt. Damals lagen die Kreditzinsen im Baubereich bei 13 Prozent. Heute kalkuliert die Stadtbau nur mehr mit Zinskosten von 3,05 Prozent.“
„Stadträte sind hier nicht hilflos“
Weitere Forderung des Mieterbundes: Mieterhöhungen sollen in zwei Schritten innerhalb von vier Jahren auf 15 Prozent begrenzt werden. Derzeit sind bis zu 20 Prozent binnen drei Jahren möglich. Alle bisher von der Stadtbau angestrebten bzw. vorbereiteten Mieterhöhungen sollen mit sofortiger Wirkung ausgesetzt werden.
Mieterhöhungen stoppen: Schindler und Eifler (v.l.) fordern strikte Vorgaben für die Stadtbau. Foto: as
Daneben soll es vernünftige Wohntauschangebote für Mieter geben, die – entweder verwitwt oder weil die Kinder zwischenzeitlich aus dem Haus sind – nun in zu großen und damit zu teuren Wohnungen leben. „Derzeit läuft es oft so, dass die kleinere Wohnung mindestens genau so teuer kommen würde“, kritisiert Eifler. „Die Stadtbau ist das einzige Wohnungsunternehmen über das die Stadt direkt Einfluss auf die Mietpreisentwicklung nehmen kann“, erklärt Schindler. Jede Sanierung und damit einhergehende Mieterhöhung schlage direkt auf den Markt durch und trage dazu bei, die Durchschnittsmiete zu erhöhen. „Stadträte sind hier nicht hilflos, sondern können Zeichen setzen.“ Und wenn ein kommunales Wohnungsunternehmen keine Zeichen im Sinne eines vernünftigen Marktgeschehens und damit zum Wohl der Stadtgesellschaft setze – „wer soll es dann tun?“
Die Stadt muss Geld in die Hand nehmen
Vorbild für den Vorstoß von Schindler und Eifler ist das „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ in Berlin, das dort von den acht städtischen Wohnungsunternehmen ins Leben gerufen wurde – konkret geht es dort um 220.000 Haushalte. Die Regensburger Stadtbau GmbH verfügt über rund 6.500 Wohnungen, ein knappes Drittel davon befindet sich noch in der Mietpreisbindung. Mit dem Vorstoß des Mieterbundes ist ein Thema verbunden, dass im Regensburger Stadtrat bislang nicht angesprochen wurde: Um in ihrem Einflussbereich für günstige Mieten zu sorgen, wird die Stadt endlich auch selbst Geld in die Hand nehmen und in die Stadtbau stecken müssen. Stadtbau-Chef Joachim Becker hat in der Vergangenheit bereits selbst eingeräumt, dass man durch Sanierungen „preisgünstigen Wohnraum vernichtet“. Schließlich könne man nicht sanieren und anschließend dieselbe Miete verlangen. „Sonst wird mir Verschwendung öffentlicher Gelder vorgeworfen.“
Stadtbau: An den Grenzen der Leistungsfähigkeit
„Das Geld für Neubauten muss schließlich irgendwo herkommen.“ Stadtbau-Chef Joachim Becker. Foto: Archiv/ Mirwald
Ein anderer Hintergrund ist aber auch, dass sich die Stadtbau angesichts von Sanierungen, laufenden oder geplanten Neubauten – etwa auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik oder entlang der Plato-Wild-Straße – an den Grenzen der eigenen Leistungsfähigkeit befindet. Insbesondere der finanziellen. „Das Geld für Neubauten muss schließlich irgendwo herkommen“, so Becker. Und woher dieses Geld kommt, ist insbesondere eine politische Entscheidung. Bislang bedurfte es dafür der Verkäufe stadtbaueigener Grundstücke und Gebäude (z.B. Donaumarkt, Zandtgasse, Gaststätte am Alten Schlachthof, Wittelsbacher Straße) an Privatinvestoren und Mieterhöhungen, die preisgünstigen Wohnraum vernichten. So lange die Stadt (die in der Vergangenheit Grundstücke, auf denen nun Luxuswohnungen entstehen, verschleudert hat) nicht zuschießt, wird das so bleiben.
Montag: Internes Treffen
Am kommenden Montag wird die Eingabe des Mieterbundes in interner Runde mit den Fraktionsvorsitzenden, den Bürgermeistern und Fachleuten der Stadtverwaltung vorbesprochen. Mit dabei ist auch Stadtbauchef Becker. Dort geht es dann übrigens auch um den Verwaltungsvorschlag für eine höhere Sozialwohnungsquote in Neubaugebieten, der im Dezember unerwarteterweise vertagt wurde.
Gondrino
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Wenn es um bezahlbaren Wohnraum geht, versagt die Stadtbau und die im Aufsichtrat sitzenden Mehrheitsfraktionen des Stadtrats schon seit Jahren. Die Gentrifizierung der Altstadt schreitet auch unter tatkräftiger Mitwirkung der Stadtbau weiter fort, während die Konradsiedlung weiter verdichtet wird. Das Argument, die Stadtbau brauche finanzielle Mittel ist sicher wahr, doch wenn es politisch gewollt wäre, müsste man dafür nicht das Tafelsilber verschleudern. Aber lieber investiert man Abermillionen in das Haus der Musik, in ein Kongresszentrum und natürlich das neue Jahnstadion.
Normalverdiener
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‘bezahlbarer Wohnraum’ hört sich zunächst gut an, aber wer zahlt dafür?
Nicht der Millionär, der Normalbürger dem sowieso alle Kosten aufgebürdet werden.
Mir reichts.
Gondrino
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ürden Steuermittel und andere staatliche Maßnahmen (Bebauungspläne, Bauvorschriften) richtig eingesetzt, müssten die Mieten nicht explodieren. Wenn der Staat schon in Märkte eingreift, dann sollte für die Masse der Bürger schon was dabei rauskommen.
Wohnungssuche
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Es gibt kein Gebiet, auf dem mehr Heuchler unterwegs sind, als auf dem wieder aktuellem Thema “Wohnen in der Stadt”.
Zerlegen und sortieren wir das Problem.
Auf der Bundesebene setzte sich vor einigen Jahren die Überzeugung durch, dass die Republik wegen der demographischen Entwicklung auf eine Überversorgung zusteuert. Deshalb wurden steuerliche Anreize zum Bau von Wohnungen abgeschafft. Neben dem klassischen Wohnungsbau wurde die einkommensorientierte Förderung eingeführt, wofür die Länder zuständig sind.
Die Verantwortlichen in der Stadt Regensburg konnten darauf nur auf politischem Weg Einfluss nehmen. Was sie direkt bewirken konnten, war die Schaffung von Baurecht. Daran mangelt es offenbar nicht. Woran es mangelt ist die Steuerung des Wohnungsbaus, wie sie andere Städte mit sogenannten Sozialklauseln ausüben. Die Stadt hat dort, wo sie selbst Eigentümerin war tatenlos zugesehen, dass Grundstücke bis zur Bebauung durch mehrere Hände gehen und damit ständig teuerer wurden, bestes Beispiel ist das sogenannte Marinaquartier. Andere folgten dem Beispiel, siehe Zuckerfabrik, ehemaliges Bahngelände westlich der Kumpfmühler Brücke. Der Markt in Regensburg ist unter wenigen Investoren aufgeteilt, im Wesentlichen dominiert das Immobilienzentrum mit seinen vielen Gesellschaften den Markt. Immerwieder taucht die Frage auf, wer dahinter steht. Ein OB, der aus der Immobilienwirtschaft kommt, hat zwangsläufig ein besonderes Verständnis für diese Branche, die anderen schauen zu oder machen mit. Was gab es doch vor 1996 von ihm für wuchtige Aussagen: Wer Gewerbeflächen in Regensburg vernichtet, dürfe nicht mit dem Vergolden dieses Tuns rechnen. Was steht auf Flächen der ehemaligen Firmen Spedition Kießling, Schild, Teppichwerk, T+T-Brauerei, Wollenschläger, Zuckerfabrik, Schlachthof oder Wollenschläger? Die teuersten Wohnungen Regensburgs! Es hätte die Möglichkeit gegeben, die Bauträger zu verpflichten, einen Anteil von Wohnungen zu errichten, die eine Mietobergrenze nicht überschreiten dürfen. Man wollte es offenbar nicht, vor allem auch deshalb nicht, weil der Ehrgeiz städtebaulich “anspruchsvolle Anlagen” zu schaffen allem anderen übergeordnet wurde. Was ist wirklich daraus geworden? Das kann sich jeder ansehen, ein Einheitsbrei. Insgesamt verantwortlich ist wohl auch die Verquickung der Bauinvestoren mit verantwortlichen Politikern nahezu aller Parteien.
Was kann die Stadtbau leisten? Nicht mehr als der berühmte Tropfen auf dem heißen Stein. Der Exstadtrat Schindler ist nicht frei von Eigennutz, schließlich lebt er in einer Penthousewohnung der Stadtbau in der Altstadt zum Sozialtarif. Das zeigt das Problem der Stadtbau in dem bestehenden Umfeld. Der Mangel führt zu einer weiteren vom Steuerzahler finanzierten Ungerechtigkeit in der Vergabe subventionierter Wohnungen. Zugespitzt: Der Geringverdiener mit hoher Miete unterstützt gutverdienenden Arbeitnehmer mit guten Beziehungen. Das kann es auch nicht sein!
Mehr Problembewusstsein und Ehrlichkeit in der Diskussion wäre wünschenswert.
Anton Huber
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Die Stadtbau hat einen sozialen auftrag, so steht es im Gesellschaftervertrag. Dieser wird seit einigen Jahren nicht mehr erfüllt. Hier geht es doch einzig und alleine um die Profilneurose der Geschäftsführung. Steht da nicht eine Vertragsverlängerung zur Debatte?
Über 9 € Miete in der Adalbert Stifter Str., dass kann doch gar nicht wahr sein. Der Regensburger Mietspiegel sagt da ganz was anderes aus. Vollkommen überzogen. Dem Handeln muss dringend Einhalt geboten werden.
Anton Huber
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Die Mieten im Neubaubereich der Stadtbau liegen ebenfalls an der Obergrenze.
Wohnungssuche
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Auch die Geschäftsführung der Stadtbau kann die Regeln der Mathematik nicht aufheben. Wer soll die Kosten der Sanierung übernehmen, der Steuerzahler? Dann sind wir auch wieder bei dem, der nicht das Glück hat eine Stadbauwohnung zu haben, aber von seinem Verdienst die Miete desjenigen zu subventionieren, der möglicherweise mehr als er selbst an Einkommen hat. Der soziale Wohnungsbau frägt z.B. nicht nach Vermögen, wenn es nicht steuerliches Einkommen erzielt. So kann der Vermögensmillionär Mieter der Stadtbau sein.
Das Regensburger Wohnungsüroblem kann nicht die Stadtbau lösen. Nur eine konsequente Politik, die es die letzten 20 Jahre nicht gegebn hat, hätte helfen können.
gondrino
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Regensburg ist damit ein Beispiel für eine politiche Führung, der trotz vorhandener Werkzeuge (Stadtbau und Baurecht) und Mittel (siehe Prestigeprojekte) der politische Wille fehlt, für den Bürger sozialverträglich regulierend in den Immobilienmarkt einzugreifen. Und so was nennt sich dann christlich oder sozialdemokratisch!
Aber solange die Wähler das mehrheitlich gut finden oder eben nicht mehr wählen gehen, wird sich daran nichts ändern. Leider!
peter sturm
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man kann der runde am montag nur eine glückliche hand wünschen.
regensburg liegt bei den löhnen abgeschlagen unter den letzten zehn landkreisen, ist aber bei den mieten ganz oben mit dabei.
das hält keine stadtbevölkerung lange aus!
Mietspiegel
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Vergangenes Jahr vor Gericht erlebt: der Regensburger Mietspiegel ist das Papier nicht wert, auf dem er gedruckt wurde.
Er dient offensichtlich nur den Leuten, die ihn erstellen und sicherlich daran verdienen.
Vor Gericht ist er leichter auszuhebeln, als ein Wattebäuschchen, es ist reine Augenwischerei fürs dumme Volk.
Capital-Soziale-Union
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Und wieder einmal schafft es der freischaffende Chefredakteur dieses Blogs faktenreicher zu diesem leidigen Thema zu berichten als es heute mit vielen, aber unpräzisen Worthülsen ein gewisser Lohnschreiber in einer größeren Tageszeitung (mit kapitalsozialer Verlagsleitung) auf Seite 22 zu Stande brachte.
Andererseits ist die Zurückhaltung des hier eigentlich zu Unrecht gescholtenen OBs (er leitet die Stadtparlamentssitzungen lediglich, hat bei Abstimmungen nur 1 Stimme, die tatsächliche Entscheidungsmacht liegt bei den Koalitionsfraktionen) vielleicht seiner politisch-korrekten Rücksichtnahme geschuldet: schließlich ist einer seiner Amtsvorgänger, der den sozialen Wohnungsbau nachweislich massiv forcierte, heute eine umstrittene Person der lokalen Zeitgeschichte.
Und im Übrigen gilt: wer eine Capital-Soziale-Union wählt, bekommt auch eine dementsprechende Politik geliefert von einer Mandatsträgerschaft, die nach gesellschaftlicher Stellung und Berufstätigkeit nichts mit der Masse der Wählerschaft verbindet.
jens
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Meinen Sie statt “Landkreisen” vielleicht “Städte mit 100.000 bis 200.000 Einwohnern”? Noch finde ich den Sinn Ihres Beitrages nicht, verehrter Herr Sturm.
Mathilde Vietze
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Herr Schindler als Samariter! Nun, irgendwie muß man ja
sein Image pflegen.
Wohnungsmarkt: Die Sozialquote wird erhöht | Regensburg Digital
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[…] Stadtbau straffere Zügel anzulegen, um die derzeitige Mietpreisentwicklung zu dämpfen (Mehr darüber). Darüber hinaus fordert der Mieterbund ein kommunales Förderprogramm für den […]
Mietpolitik der Stadtbau wird vorerst nicht diskutiert | Regensburg Digital
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[…] Wie berichtet, geht es dem Mieterbund insbesondere darum, die Stadtbau davon abzuhalten, die gesetzlichen Möglichkeiten zur Mietpreiserhöhung stets zur Gänze auszuschöpfen. Ein plakatives Beispiel: In einem Stadtbau-Haus in der Adalbert-Stifter stieg die Miete nach der Sanierung um 123 Prozent – von 4,09 auf 9,13 Euro pro Quadratmeter. […]
Bezahlbarer Wohnraum: Wer wahlkämpft schöner? | Regensburg Digital
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[…] bei alledem etwas untergeht: Vor geraumer Zeit hatte der Mieterbund den Vorschlag in den Stadtrat eingebracht, der Stadtbau straffere Zügel anzulegen. Mieterhöhungen bei der städtischen Tochtergesellschaft […]
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Wohnungsbau: …und schuld daran ist nur die CSU | Regensburg Digital
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[…] Praxis, bei Generalsanierungen grundsätzlich neue Mietverträge abzuschließen. Keine Senkung der Modernisierungsumlage von elf auf neun […]
Manuela
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“Mieter von kommunalen Unternehmen sollten sich nicht zu sicher vor extremen Mieterhöhungen nach Sanierungen fühlen. Auch im kommunalen Wohnungsbau ist es möglich, nach einer Sanierung bis zu 11% der für die Sanierung aufgebrachten Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Allerdings ist nicht alles, was ein Vermieter als Modernisierung angibt, auch vom Gesetz als solche anerkannt. Ebenfalls muss man berücksichtigen, inwieweit man durch die Sanierung (z.B. Wärmedämmung) Kosten für Umlagen einsparen kann. Dabei kann man allerdings vorab nur schätzen, denn die reale Einsparung ergibt sich erst aus den folgenden Abrechnungen.
Besonders zu beachten ist, dass der Einspruch gegen eine Mieterhöhung innerhalb von 3 Monaten erfolgen muss. Ein Gang zum Rechtsanwalt oder Mieterbund kann in einem solchen Fall eventuell eine unbezahlbare Mieterhöhung wenigstens teilweise abwenden helfen. Der Mieterbund setzt sich für die Mieter auch in der Politik ein, denn bezahlbarer Wohnraum wird in der heutigen Zeit immer knapper.”
Stadtbau: Strikte Vorgaben, Kontrolle, Kompetenzen weg » Regensburg Digital
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[…] „Die Stadtbau GmbH wird den politischen Wunsch umsetzen, insbesondere den Teil der Regensburger Bevölkerung mit Wohnraum zu versorgen, der Schwierigkeiten hat auf dem freien Wohnungsmarkt Wohnraum zu finden“, heißt es gleich zu Beginn – als eine Art Präambel. Dazu seien Neubauten, Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen notwendig, aber – das stehe da „absichtlich drin“, so Hartl – „keine Luxussanierung“. Mehrfach war der Stadtbau-Geschäftsführung nämlich in der Vergangenheit vorgeworfen worden, im Zuge von Sanierungsmaßnahmen die Mieten in die Höhe zu treiben. […]
Koalition verärgert über Mieterbund-Kritik » Regensburg Digital
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[…] wurden in der Vergangenheit immer wieder Fälle öffentlich, in denen Stadtbau-Mieter nach Sanierungen mit zum Teil drastischen Mieterhöhung…. Ebenso gab es die Praxis, den Mietern neue Verträge zu geben anstatt die alten beizubehalten. […]
Geschafft: 20-Prozent-Quote wird Realität » Regensburg Digital
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[…] Raum stand zudem eine Eingabe des Mieterbundes an den Stadtrat. Deren Ziel ist es, die Stadtbau stärker in die Verantwortung zu nehmen und die städtische […]
Schaidinger-Altlast: Stadtbau zahlt 24 Millionen und wird verklagt » Regensburg Digital
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[…] Neubau- und Sanierungstätigkeit zu geben und nicht – wie in der Vergangenheit geschehen – bei Mieterhöhungen den Spielraum bis zur rechtlich möglichen Obergrenze auszureizen. 24 Millionen Euro wären eine ganz ordentliche Summe, um diesen Mangel […]
„Mietbremse für die Stadtbau“ » Regensburg Digital
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[…] wieder drastische Mieterhöhungen. Ein besonders krasser Fall wurde vor einigen Jahren öffentlich: Nach der Sanierung eines Gebäudes in der Adalbert-Stifter-Straße erhöhte die städtische Tochter … Der Vorsitzende des Mieterbunds, Kurt Schindler, sprach damals von „moderner […]